한국토지신탁은 토지신탁 분야 점유율 1위인 기업입니다. 토지신탁 사업은 막대한 자금을 필요로 하기 때문에 비교적 진입장벽이 높고 수수료율이 높아서 안정적인 비즈니스 모델입니다. 한국토지신탁은 여전히 투자할 가치가 있는 기업일까요?
목차
한국토지신탁은 어떻게 돈을 벌고 있을까?
한국토지신탁의 최대 주주는 누구야?
한국토지신탁은 어떤 평가를 받고 있어?
한국토지신탁은 안정적인 기업이야?
한국토지신탁은 돈을 효율적으로 벌고 있어?
한국토지신탁은 성장하고 있어?
한국토지신탁은 배당을 잘 주고 있어?
이 글은 아래의 자료를 참고로 작성되었습니다.
※ 주식의 매도・매수를 추천하기 위한 글이 아닙니다. 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
한국토지신탁은 어떻게 돈을 벌고 있을까?
한국토지신탁은 기업의 이름처럼 신탁 업무를 중심으로 사업을 하고 있습니다. 신탁이란 간단히 이야기하면 자신의 자산을 한국토지신탁에게 이전하거나 처분해서 운용/처분할 수 있는 권리를 넘기고 운용/처분에서 발생한 이익 등을 수수료를 제외하고 받는 제도입니다. 한국토지신탁의 사업에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
토지신탁사업
담보신탁
관리신탁
처분신탁
분양관리신탁
대리사무 등의 비토지신탁사업
도시정비사업
REITs
투자사업
해외사업
사업 내용을 더 자세히 보고 싶은 경우 아래의 글을 참고해주세요.
【기업 분석】 한국토지신탁이 하는 일은?
한국토지신탁은 대표적인 부동산 관련 주 중 하나입니다. 이름에서 알 수 있는 것처럼 한국토지신탁은 신탁업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 한국토지신탁이 하는 신탁업이란 어떤 일을 말하
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그럼 한국토지신탁은 각 사업에서 어느 정도 비율로 수익을 내고 있을까요? 아래의 표와 그래프는 2020년의 영업수익을 나타내고 있습니다. 기본적으로 가장 큰 수익을 얻는 분야가 신탁보수라는 것을 알 수 있습니다. 다음으로 비율이 높은 것은 이자수익이네요.
| 사업 분류 | 수익(단위: 백만원) | 비율 |
| 신탁보수 | 92,424 | 38.93% |
| 대리업무보수외 | 49,184 | 20.72% |
| 증권평가및처분이익 | 23,670 | 9.97% |
| 이자수익 | 71,555 | 30.14% |
| 기타영업수익 | 596 | 0.25% |
| 총 영업수익 | 237,429 | 100.00% |
각 영업 분야의 세부 내용도 한 번 훑어보시면 좋을 것 같습니다.
신탁보수
신탁보수 중에서는 토지신탁이 가장 높은 영업수익을 내고 있습니다.
| 구 분 | 제25기(단위 : 백만원) | |
| 수탁고 | 신탁보수 | |
| 토지신탁 | 4,038,206 | 89,354 |
| 관리신탁 | 53,186 | 134 |
| 처분신탁 | 488,001 | 83 |
| 담보신탁 | 2,343,097 | 2,540 |
| 분양관리신탁 | 51,759 | 313 |
| 합 계 | 6,974,249 | 92,424 |
※ 수탁고는 신탁원본 즉, 최초에 신탁받은 원금을 의미합니다.
대리업무보수외
대리업무보수외에서는 기타수수료수익과 컨설팅 보수의 비율이 가장 높습니다.
| 구 분 | 영업 수익(단위 : 백만원) |
| 대리업무보수 | 4,790 |
| 리츠자산운용보수 | 1,224 |
| 리츠자산취득보수 | 3,605 |
| 리츠자산처분보수 | - |
| 컨설팅보수 | 6,113 |
| 브랜드이용수익 | 2,540 |
| 운용수익 | 934 |
| 기타수수료수익 | 29,978 |
| 합계 | 49,184 |
증권평가및처분이익
증권평가및처분이익에서는 당기손익공정가치측정증권평가이익의 비율이 가장 높습니다.
| 구 분 | 영업 수익(단위 : 백만원) |
| 당기손익공정가치측정증권처분이익 | 3,140 |
| 당기손익공정가치측정증권평가이익 | 20,530 |
| 상각후원가측정증권처분이익 | - |
| 관계회사투자지분처분이익 | - |
| 합계 | 23,670 |
이자수익
이자수익에서는 신탁계정대이자의 비율이 가장 높습니다.
| 구 분 | 영업 수익(단위 : 백만원) |
| 매입대출채권이자 | 1,102 |
| 상각후원가측정증권이자 | 5 |
| 예금이자 | 1,192 |
| 신탁계정대이자 | 63,773 |
| 기타이자수익 | 5,483 |
| 합계 | 71,555 |
기타영업수익
기타영업수익에서는 배당금 수익의 비율이 가장 높습니다.
| 구 분 | 제25기 |
| 배당금수익 | 596 |
| 분배금수익 | - |
| 충당부채환입액 | - |
| 대손충당금환입액 | - |
| 합계 | 596 |
한국토지신탁의 최대 주주는 누구야?
한국토지신탁의 최대주주는 다음의 두 회사입니다.
| 이름 | 주식수 | 지분율 |
| 엠케이인베스트먼트(주) | 61,238,523 | 24.25 |
| 엠케이전자(주) | 28,305,477 | 11.21 |
지분 관계가 조금 복잡하게 얽혀 있네요. 아래에 그림에서 볼 수 있는 것처럼 엠케이인베스트먼트라는 회사 외 엠케이전자라는 회사가 한국토지신탁을 보유하고 있고 그 회사들을 또 다른 회사나 개인이 소유를 하고 있습니다. 뭔가 미로를 보는듯한... 아무튼 가장 큰 영향력을 가진 사람은 한국토지신탁의 회장인 차정훈이라는 분인 것 같습니다.
한국토지신탁은 어떤 평가를 받고 있어?
신용평가
2021년 7월에 한국기업평가에서 받은 한국토지산탁의 기업어음은 A2-라는 평가를 받았습니다. A2는 단기적인 채무상환능력이 우수하지만 미래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서 높다는 것을 의미합니다. 여기서 또 마이너스를 붙인 것은 동일 등급 내에서도 상대적으로 신용도가 낮다는 것을 의미합니다. 아마도 현재의 재정상태는 문제가 없지만 재정상태의 건전성을 지속적으로 유지할 것인지 아주 확신을 할 수는 없다는 뉘앙스인 것 같습니다.
주가와 거래량
아래는 최근 5년의 주가와 거래량을 그래프로 나타낸 것입니다. 주가는 지속적으로 낮아지다가 2020년부터 조금씩 반등하기 시작했습니다. 거래량은 2021년 말에 급격히 늘고 있다는 것을 알 수 있습니다. 뉴스를 찾아보면 후오비 코리아라는 가상 자산 거래소와 커스터디(수탁업무) 사업 협의를 시작한다는 내용이 보입니다. 테마를 좇는 움직임일 것 같다는 것이 개인적인 판단입니다. 이런 시도를 기업 평가에 반영하는 것은 충분히 사업이 진행되는 것을 본 다음 해도 늦지 않을 것 같습니다.
시가 총액과 외국인 비율
한국토지신탁의 시가총액은 약 7575억 원입니다. 코스피 시가총액순위는 289위입니다. 제가 자주 이용하는 은행인 신한은행이 속한 신한지주의 19조 1917억 원에 비하면 약 25분의 1 수준이네요.
한국토지신탁의 외국인 비율은 17.53%입니다. 60.21%인 신한지주에 비하면 적은 비율이지만 외국에서도 투자할 정도의 안정성이 있다고 볼 수 있을 것 같습니다. 참고로 역시 신탁업무를 하고 있는 한국자산신탁의 외국인 비율은 8.57%입니다.
한국토지신탁은 안정적인 기업이야?
부채 비율
부채비율은 50~60%대로 안정되어 있습니다. 신탁업으로서는 나쁘지 않은 흐름을 유지하고 있는 것 같습니다.
| 2016/12 (IFRS연결) |
2017/12 (IFRS연결) |
2018/12 (IFRS연결) |
2019/12 (IFRS연결) |
2020/12 (IFRS연결) |
2021/12(E) (IFRS연결) |
| 61.68 | 68.33 | 66.86 | 64.18 | 67.34 | 54.38 |
시장점유율 추이
2020년도 시장 점유율은 15.65%로 매년 조금씩 떨어지고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 경쟁사라고 할 수 있는 한국자산신탁에 점유율을 역전당했네요. 여전히 15.65%로 2위에 자리 잡고 있지만 매년 점유율이 떨어지고 있다는 것은 안정성이 떨어지고 있다고 해석할 수 있습니다. 반대로 경쟁 기업들의 점유율은 점점 늘어나고 있습니다.
| 연도 | 영업수익 및 시장점유율 |
한국 토지신탁 |
KB 부동산신탁 |
한국 자산신탁 |
하나 자산신탁 |
| 2020년도 | 영업수익 | 209,113 | 138,782 | 218,451 | 150,873 |
| 시장점유율 | 15.65% | 10.39% | 16.35% | 11.29% | |
| 2019년도 | 영업수익 | 239,554 | 121,145 | 205,890 | 131,753 |
| 시장점유율 | 18.42% | 9.32% | 15.83% | 10.13% | |
| 2018년도 | 영업수익 | 254,363 | 114,639 | 204,561 | 93,521 |
| 시장점유율 | 20.9% | 9.4% | 16.8% | 7.7% | |
| 2017년도 | 영업수익 | 229,379 | 76,700 | 201,600 | 68,411 |
| 시장점유율 | 22.3% | 7.4% | 19.6% | 6.6% | |
| 2016년도 | 영업수익 | 165,122 | 65,230 | 117,717 | 49,913 |
| 시장점유율 | 21.0% | 8.3% | 15.0% | 6.3% |
한국토지신탁은 돈을 효율적으로 벌고 있어?
기업이 효율적으로 돈을 벌고 있는지 확인하는 대표적인 지표는 ROE입니다. ROE는 자기자본이익률이라고 번역되는데요. 자기 자본으로 얼마나 많은 돈을 벌어들이고 있는지를 확인할 수 있기 때문에 기업의 효율성과 밀접한 연관이 있습니다.
아래는 한국토지신탁의 ROE 추이입니다. 한때는 20%를 넘을 정도였지만 점점 떨어지고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 그만큼 투자 매력이 떨어지고 있다고 볼 수 있습니다 다만 2021년에는 반등을 하고 있는 것으로 보이기 때문에 추이를 지켜볼 가치는 있을 것 같습니다.
한국토지신탁은 성장하고 있어?
영업이익
영업이익은 지속적으로 감소하고 있는 추세입니다. 점유율이 떨어지고 있었던 것이 영업이익의 감소로 이어지는 것 같습니다.
순이익
순이익도 감수하는 추세를 보이다가 2021년에는 조금 반등하는 모습을 보이고 있습니다.
한국토지신탁은 배당을 잘 주고 있어?
배당금 추이
배당금은 꾸준히 지급하고 있지만 순이익이 감소함에 따라 2019년에는 오히려 줄어든 것을 알 수 있습니다. 올해는 90원으로 동결될 것으로 보이지만 만약 점유율 감소와 순이익 감소 경향을 반등시키지 못하면 더 줄어들 가능성도 있습니다.
배당성향
배당성향이란 순이익의 몇 %를 배당금으로 지급하는지 보여주는 지표입니다. 2019년과 2020년은 순이익이 줄었지만 배당금은 줄지 않았기 때문에 배당성향의 %가 높아졌습니다. 기본적으로 배당금을 많이 주는 것이 좋지만 또 너무 높은 비율로 지급을 한다면 그것도 문제입니다.
개인적으로는 비즈니스 모델이 안정되어 있다면 30~40%까지는 문제없다고 보지만 40%를 넘어가는 기업이라면 갑자기 순이익이 줄어든 것은 아닌지 꼭 체크해볼 필요가 있습니다.
어떻게 보셨나요? 개인적으로는 한국토지신탁이 비교적 안정적인 비즈니스 모델을 가지고 있고 순이익을 내고 있지만 점유율과 순이익이 감소하는 경향을 보이고 있기 때문에 추가로 투자하는 것이 매우 꺼려집니다.
만약 신탁사업 쪽에 투자를 한다면 점유율을 늘리고 있는 다른 기업에 투자를 하는 것이 더 현명해 보입니다. 다만 코로나라는 특수한 상황이 있었던 만큼 수치를 다른 기업의 수치와 비교해보고 판단할 필요가 있을 것 같습니다.
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