정말 적정 가격을 아는 방법이 있어?
아쉽게도 적정 가격을 100% 맞추는 마법 같은 방법은 없습니다. 다만 이번 글에서는 적정 가격을 추측하는데 참고가 되는 사고 방식을 간단히 정리해보고자 합니다.
어떻게 적정 가격을 측정하는데?
오랫 동안 회사를 다닌 분들이 은퇴를 하고 거액의 퇴직금을 가지고 자주 하는 실수가 수익률을 생각하지 않고 매월 일정한 월세를 생활비 정도는 받을 수 있으니까 투자를 하는 것이라고 합니다.
우리가 부동산에 투자를 하는 이유는 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 따라서 투자를 하는 적정 가격을 측정하기 위해서는 우리가 투자를 했을 때 어느정도 수익을 얻을 수 있을지를 확인하는 것입니다.
예를 들어서 매년 1000만원 씩 월세(매월 83만원 정도)를 받을 수 있는 부동산이 있다고 하겠습니다. 이 부동산은 어느 정도의 가격이 적절할까요? 1억? 2억?
여기서 기대수익률이라는 개념이 필요하게 됩니다.
기대수익률이 뭐야?
기대수익률이란 우리가 투자를 했을 때 어느 정도 수익이 날 것을 기대하는가 하는 비율입니다. 예를 들어서 기대수익률이 10%인 경우 1억을 투자했을 때 1000만원이 돌아올 것을 기대한다는 것입니다.
그럼 일반적으로 부동산에 투자했을 때는 어느 정도의 기대수익률이 있을까요? 일반적으로는 투자를 할 때 6~9%정도의 수익률을 기대한다고 합니다.
6~9%? 그럼 나는 몇 %로 잡아야 하는 거야?
물론 사람마다 상황이나 가치가 다릅니다. 퇴직금으로 부동산에 투자하는 분들이 수익률을 생각하지 않고 무턱대고 투자하게 되는 가장 큰 이유는 예를 들어 "나는 매달 80만원 들어오면 연금 수입이랑 맞추어서 생활이 가능하니까 충분해"라는 식으로 수익의 금액만으로 결정을 하는 경우가 많기 때문이라고 합니다.
이런 방식의 접근은 바람직하지 않습니다. 만약 매년 1000만원의 이익이 나오더라도 투자 금액이 4억이 되어버리면 수익률은 2.5%에 불과 합니다.
10000000 ÷ 400000000= 0.025
일반적으로 기대하는 수익률에 한참 미치지 못하는 것이죠. 따라서 만약 연금이나 다른 수입원이 있어서 생활이 충분하더라도 투자를 해서는 안 되는 투자처이죠.
만약 1억5천만원을 투자할 경우는 6.6%의 수익률이 되기 때문에 가장 기본적인 기대 수익률을 만족했다고 볼 수 있습니다. 만약 1억을 투자한다면 년 10%라는 비교적 높은 수익률을 보이기 때문에 투자를 적극적으로 고려해볼 수도 있을 것입니다.
부동산 적정 가격 = 수익 ÷ 기대수익률
1억 = 1000만원 ÷ 10%(기대수익률)
나는 임대료가 아니라 시세 차익으로 이익을 내고 싶은데?
물론 시세차익은 부동산의 수익률에 매우 중요한 부분입니다. 월세를 예로 든 것은 이해하기 쉽게 하기 위해서 입니다. 만약 시세차익을 목적으로 투자를 한다고 해도 기본적으로 수익률에 대한 관점은 마찬가지입니다. 물론 월세와 다르게 수익의 규모를 예측하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 해당 물건과 주변의 유사한 물건의 매년의 가격 변동을 평균적으로 계산을 한다면 대략의 수익률을 가늠해 볼 수 있을 것입니다.
예를 들어 매년 해당 건물과 주변의 유사 건물이 매년 1000만원 정도 가격이 오른다고 하면 보통 1억 ~1억5천만원 정도가 일반적인 가격이 될 것입니다. 이 가격 보다 훨씬 저렴하다면 적절한 투자 가치가 있다고 판단을 할 수 있겠지만 훨씬 높다면 투자하지 않는 것이 적절할 것입니다.
부동산 가격 상승률은 경제 상황이나 정책에 따라서 계속 변하잖아?
물론 그래서 판단이 어렵습니다. 다만 평균을 구해서 적절하게 가늠하려고 노력을 할 따름이죠. 가까운 시일 내의 가격 변동을 추측하고 싶다면 과거에 비슷한 상황에서 해당 물건과 주변 물건의 가격이 어떻게 변했는지 살펴보는 것으로 조금은 더 정확한 예측이 가능해 질 것입니다.
물론 예측은 언제나 실패의 가능성이 있고 또 오히려 가격이 하락할 위험성 또한 얼마든지 존재할 것입니다. 따라서 이런 리스크가 얼마나 큰지 예측을 해보고 예상한 리스크를 고려해도 투자할 가치가 있다고 생각할 때 투자를 할 수 있을 것입니다.
적절한 리스크인지는 어떻게 판단해?
적절한 리스크라는 것은 개인의 상황과 물건의 입지 등에 따라서 전혀 달라질 수 있습니다. 예를 들어 개인이 자금이 충분한 상태이고 현재 물건에서 당장 수익이 발생하지 않아도 장기적으로 우상향 할 경우 충분히 투자 가치가 있다고 생각할 경우는 적절한 리스크로 판단할 수도 있을 것입니다. 반대로 빠른 자금회전이 필요한 상황이라면 빠르게 가격이 오르고 회수를 가능하다고 생각할 경우만 투자를 하는 것이 적절할 것입니다.
또한 물건의 입지 등도 큰 영향을 미칠 것입니다. 가장 기본적으로 유동 인구나 거주 인구가 충분한 곳이라면 수요가 많을 것이라고 예측할 수 있으므로 판매가 비교적 쉬워질 가능성이 높기 때문에 리스크가 낮다고 판단할 수 있을 것입니다. 또한 정책이나 경제 상황 상 부동산 판매가 장려되고 있는지 아닌지 등도 판단을 해볼 수 있을 것입니다(이 부분은 정말 많은 요건이 있을 수 있기 때문에 전문 서적 등을 참고해 주세요).
부동산 투자는 꼭 해야해?
평균 매년 3%정도의 물가 상승이 있다고 합니다. 간단히 생각하면 매년 3%정도 가지고 있는 현금의 가치가 감소하는 것입니다. 따라서 물가 상승을 극복하기 위해서 투자는 불가피한 것이라고 할 수 있습니다. 하지만 대상을 꼭 부동산으로 한정할 필요는 없을 것 같습니다. 예를 들어서 직접 투자가 아닌 간접 투자로 부동산 리츠 회사의 주식에 투자를 할 수도 있고 부동산을 담보로 대출을 원하는 사람들에게 대출을 해서 이자를 받는 P2P 플랫폼 등에 적절한 대상을 찾아서 투자를 해볼 수도 있을 것입니다. 물론 적절한 자금과 대상이 있다면 부동산 투자도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
