이에스알(ESR) 켄달 스퀘어 리츠는 2020년 12월 23일에 상장한 리츠로 비교적 이력이 짧은 리츠입니다. 켄달스퀘어리츠운용이 자산관리회사(AMC)로서 관리를 하고 있습니다.
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠는 ESR(이에스알)과 켄달스퀘어 리츠가 합작으로 만든 회사입니다.
ESR(이에스알)은 아시아태평양(Asia-pacific) 지역의 대형 부동산 운용사입니다. Cromwell이나 Kenedix 등의 관계사까지 합치면 총 운용자산이 1402억 달러(한화 약 174조 원)로 매우 큰 규모의 자산을 운용하고 있습니다.
켄달스퀘어 리츠는 2020년 5월에 설립된 회사로서 ESR켄달스퀘어 리츠를 위해서 설립되었다고 보아도 될 것 같습니다.
비교적 생소한 이름들이기 때문에 어떤 리츠인지 궁금하신 분들이 많을 것 같습니다. 여기서는 이에스알(ESR)켄달스퀘어 리츠의 주가를 분석해보고 이후 전망에 대해서 고민해 보겠습니다.
목차
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠는 어떤 리츠야?
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠 주가 분석 및 전망
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠는 어떤 리츠야?
ESR 켄달 스퀘어 리츠는 물류 센터 주요 투자 대상으로 하는 리츠입니다. 현제 총 18개의 물류센터를 보유하고 있고 시가 총액은 약 1조 5406억으로 현재 상장된 리츠 중에는 가장 큰 규모입니다.
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠 개요
역시 외국계 자본이 들어온 만큼 외국인 보유율이 매우 높습니다. 해외의 경우 리츠가 훨씬 활성화되어 있는만큼 이제 막 성장기에 접어든 한국 리츠에 일정 수준 이상의 가능성을 보고 투자를 했을 가능성이 높습니다.
이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠 투자 구조
켄달스퀘어리츠 운용 위탁 수수료
다른 리츠들과 마찬가지로 운용 규모가 클수록 매매가 잦을수록 운용사에게 유리한 내용으로 계약이 되어 있는 것 같습니다. 주주들의 이익을 지키기 위해서는 반드시 매의 눈으로 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.
| 구분 | 내용 |
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운용보수
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a. 부동산: (부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 연 0.5% |
| b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산: (위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산 의 평가금액 + 매입부대비용) X 연 0.5% X 위탁자의 지분율 |
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운용성과보수
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(당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25% (단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감 전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않음) |
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매입수수료
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a. 부동산: 부동산 매입가액 X 1.0 %(*) (* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함) |
| b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산: 대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율 (* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함) |
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| 매각기본수수료 | 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5% |
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개발보수
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토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5% |
| (위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 함) |
비교
NH 프라임 리츠
| 구분 | 매입수수료 | 운용기본수수료 | 매각수수료 |
매각성과수수료
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지급금액
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매입금액의 1.0%
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제1기, 2기, 3기 |
처분가액의 1.0%
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각 매각되는 대상자산별
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| 자산총액의 0.03% |
매각차익의 15%
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| (연간 0.06%) | ||||
| 이후 매 결산기 자산총액의 0.18% (연간 0.36%) | ||||
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지급시기
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소유권 취득 후 7일 내
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매 결산기에 대한 |
처분완료 후 7일 내
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처분완료 후 7일 내
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| 주주총회일로부터 7일내 |
NH올원리츠
| 회사 | NH올원리츠 | NH3호리츠 | NH5호리츠 |
| 결산/배당주기 | 6월 / 12월 (매 6개월) - 배당은 정기주주총회 이후 지급하며, 매년 3, 9월 지급 예정 |
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| AMC 운용수수료 | (별도재무제표 기준 총자산 – 자리츠 지분증권 장부가액) X 연 0.2% |
결산기별 2억원 |
결산기별 8,500만원
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이에스알(ESR) 켄달스퀘어 리츠 포트폴리오
도심권 2곳, 수도권 14곳, 부산권 2곳으로 매우 수요가 높은 곳에 물류 센터를 보유하고 있습니다.
이에스알(ESR) 켄달 스퀘어 리츠 주가 분석 및 전망
이에스알(ESR) 켄달 스퀘어 리츠 주가 분석
| 자산 | 1443145599420 |
| 부채 | 738788544064 |
| 자본(순자산) | 704357055356 |
부채를 제외한 ESR 켄달스퀘어 리츠의 순자산은 약 7043억원입니다. 순자산을 유통주식수 213,089,000로 나누면 약 3305원입니다.
2020년 12월~2021년 11월 당기순이익을 합치면 14,894,655,398원이 됩니다. 이 금액을 유통주식수 213,089,000로 나누면 약 69.8원입니다.
현재의 순자산을 기준으로 평가를 한다면 당기순이익 약 5년 치의 당기 순이익을 포함한다고 해도 3,654.4원 정도의 가치라고 볼 수 있습니다.
이에스알(ESR) 켄달 스퀘어 리츠 주가 전망
이에스알(ESR) 켄달 스퀘어 리츠는 기본적으로 수요가 높을 것으로 예상되는 수도권 주변과 부산 등 좋은 입지의 자산을 취득하고 있습니다.
코로나 팬데믹 이후로 인터넷 쇼핑의 비중은 훨씬 높아졌고 이후로도 점점 일반화되어 갈 가능성이 높습니다. 이런 상황에서 수도권과 제2의 도시 부산 주변의 물류센터에 대량으로 투자를 한 것은 매우 적절한 투자 타이밍이라고 보입니다.
쿠팡을 네이버 스마트 스토어 등을 중심으로 한 온라인 쇼핑몰 전쟁이 매우 격화되어 있지만 승자에 상관없이 이득을 볼 가능성이 높은 포지션에 ESR켄달스퀘어리츠가 있다고 볼 수 있습니다.
또한 99% 이상의 임대율을 바탕으로 이후에는 이익이 늘어날 가능성이 높습니다.
다만 현재의 가격은 이미 성장 가능성을 상당 부분 포함하고 있는 것으로 보입니다.
그럼에도 개인적으로는 배당금을 꾸준히 높이는 모습을 보여준다면 점점 주가가 상승할 여력이 있다고 보고 있습니다. 다만 이 부분은 실제 가치에 바탕을 둔 것이 아니라 리츠라는 투자 대상 전체의 인기와 현금 흐름에 대한 선호도에 의할 가능성이 높다고 보고 있습니다.
장기로 투자를 계획하는 경우는 꾸준히 부채를 관리하고 있는지 리츠를 적절하게 운영하고 있는지 확인할 필요가 있습니다.
