【100억 원 건물 월세 분석】 100억 건물주의 수입은 얼마나 될까?

한국에서 100억 원 이상의 자산을 가진 부자는 몇 명이나 있을까요? 한국에는 약 3만 6천 명 정도의 100억 원 이상의 자산가가 있고 전체 인구의 0.069% 정도가 됩니다.

 

통계 상으로는 우리가 만 명을 만났을 때 6.9명 정도는 100억 이상 부자일 가능성이 있습니다. 그러니 1년에 한 명 정도는 만날 가능성이 있을 것도 같지만 아마도 생활권이 많이 다르기 때문에 실제 확률은 더 떨어지겠죠.

 

그래도 강남 등 매우 집값이 비싼 생활권을 열심히 돌며 만 명 이상 만나면 마주칠 확률이 꽤 높아질 수도 있지 않을까요? 물론 100억 원 부자를 만나는 것 자체는 그리 중요한 일은 아니죠.

 

만약 운이 좋아 100억 원의 가치가 있는 건물에 투자를 해서 건물주가 된다면 수익은 얼마나 될까요?

 

 

목차

임대 수익률을 계산하는 방법은?

임대 수익률은 보통 어느 정도 될까?

임대수익률 별 100억 건물주의 수입은?

100억 건물을 사기 전에 고민해야 하는 것은?

100억 건물을 구입 실례

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100억 건물 임대 수익률을 계산하는 방법은?

 

똑같이 100억 원으로 집을 샀다고 해도 월세를 얼마나 받느냐에 따라서 임대 수익률은 크게 달라집니다(시세 차익을 목적으로 투자를 할 경우는 시세 차익으로 수익을 계산하게 됩니다).

 

 

임대 수익률 계산 방법

 

 

임대 수익률을 계산하는 공식은 아래와 같습니다.

임대수익률 = (임대수익 ÷ 투자금) x 100

 

예를 들어 100억 원의 건물을 매입해서 5000만 원의 월세(연 6억 원)를 받는 경우 아래와 같이 계산할 수 있습니다.

 

 

(6억 원 ÷ 100억) x 100 = 6

 

이 경우는 6%의 수익률을 내게 됩니다.

 

 

임대 수익률은 보통 어느 정도 될까?

 

임대 수익률은 위치나 시설 상태에 따라서 달라질 수 있기 때문에 얼마에 샀는지 보다 조건이 더 중요합니다. 따라서 건물을 매입하기 전에 임대료를 어느 정도 받을 수 있을지 꼭 체크를 해야 하는 것이죠.

 

그래도 대략 평균을 이야기 해보자면 대략 2~6%대입니다. 평균의 폭이 꽤 넓은데요. 지역에 따라서 평균 가격도 크게 차이가 납니다.

 

빌딩 평균 임대수익률은 예를 들면 서울 지역이 2% 정도라면 경기도는 3.3%, 인천은 4.19%, 전주 5.8% 정도로 차이가 큽니다. 만약 임대수익을 기준으로 투자를 한다면 수도권보다는 지방이 유리합니다.

 

하지만 수도권의 경우 가격 상승의 가능성이 크기 때문에 매매 차익을 얻을 가능성이 높습니다. 시세 차익을 높여서 투자 수익률을 높이는 것을 목적으로 한다면 서울이나 수도권 투자가 유리할 수 있습니다.

 

 

임대수익률 별 100억 건물주의 수입은?

 

임대수익률 별로 연간 임대료는 아래와 같습니다

 

임대수익률	연간 임대료	월 임대료
2%	2억 원	약 1666만원
3%	3억 원	2500만원
4%	4억 원	약 3333만원
5%	5억 원	약 4166만원
6%	6억 원	5000만원
7%	7억 원	약 5833만원
8%	8억 원	약 6666만원
9%	9억 원	7500만원
10%	10억 원	약 8333만원

 

 

 

100억 건물을 사기 전에 고민해야 하는 것은?

 

 

매달 나오는 임대료가 아니라 투자 수익률을 고려해야 한다.

 

은퇴 이후 건물주를 꿈꾸고 투자를 하는 분들이 실패한 투자를 하는 이유는 수익률이 아니라 매달 나오는 금액에 초점을 맞추는 경우가 많기 때문입니다.

 

"매달 3000만원이 나오니까 뭐 나쁘지 않네."

 

하지만 실제로 100억을 투자했다면 연간 투자 수익률이 3.6% 정도입니다. 서울 평균에 비교해 본다면 나쁘지 않다고 생각할 수도 있지만 투자를 하기 전에는 공실이 생기거나 부동산 가격이 하락하는 등의 리스크도 충분히 고려한 후 그래도 투자할 가치가 있다고 생각할 때 투자를 결정해야 합니다.

 

 

공실 리스크를 고려해야 한다

 

만약 은퇴 후 주 수입원으로 임대 수입을 고려하고 있다면 가능한 공실이 생길 가능성이 적은 건물을 선택해야 합니다.

 

오피스나 중대형 상가 공실률을 보면 10개 중 1개 이상은 공실이 생긴다는 것을 알 수 있습니다.

오피스 공실률	중대형 상가 공실률	소규모 상가 공실률
11%	13.5%	6.8%

 

세금, 관리 비용, 인건비, 이자를 고려해야 한다

 

임대료가 발생했다고 해서 그것이 모두 수익이 되는 것은 아닙니다. 정확한 수익을 계산하기 위해서는 각자가 내야 하는 세금, 관리 비용, 인건비, 대출 이자 등을 모두 고려해야 합니다.

 

수익률에 영향을 미치는 요인들

• 대출 이자
• 관리 비용
• 인건비
• 세금
• 부동산 중계료

 

수익이 높아질 수록 세금 부담이 높아집니다. 특히 임대 수익이 2000만 원을 넘어갈 경우 종합소득세(세율 6~45%) 대상으로 다른 수익과 합산해서 세금을 계산하게 됩니다.

 

 

100억 건물을 구입 실례

 

 

'씨엔블루'라는 밴드의 리더인 '정용화'가 청담동의 612빌딩이라는 꼬마 빌딩을 100억 5000만원의 가격에 매입했었다고 합니다. 매입할 당시만 해도 스웨덴 프리미엄 침대 브랜드인 '덕시아나'가 보증금 6억에 월 3000만원 수준으로 통으로 임대를 하고 있었다고 합니다.

 

3천만원 x 12개월 = 3.6억원

(3.6억 원 ÷ 100억) x 100 = 3.6

 

이걸로 당시에는 연 수익률이 3.6%정도 되었던 것으로 보입니다. 서울지역 평균인 2%를 생각하면 나쁘지 않은 조건입니다.

 

매매의 자세한 내용을 보면 아래와 같다.

매매가	100억 5000만원
평수	70평
평단가	약 1억 4357만 1429원 (공시지가는 평당 5488만원)
대출금	60억
이자(3%)	1500만원
보증금	6억
취등록세	4억 6230만원
선투자금	45억 1230만원
실투자금	34억 5000만원
월세	3000만원
순이익금	1500만원(월세 - 이자)

 

위에서 실투자금이 34억 5000만원이 되어 있는데 실제로는 부동산 중계 수수료, 법무비 등이 들어갔을테니 35억 정도를 투자했다고 합니다. 하지만 매달 순이익이 1500만원이 된다면 그렇게 나쁘지 않은 투자입니다.

 

하지만 이 투자는 거의 실패로 끝나게 됩니다. 임대인이었던 '덕시아나'가 임대 기간을 종료하고 나간 후 일부 층만 임대가 있었고 나머지 층이 자기 공실에 시달렸기 때문입니다.

 

100억 5000만원에 샀던 빌딩을 3년 정도 가지고 있다가 2020년 7월에 106억의 가격에 매각을 했습니다. '그래도 5억 5000만원 이득 본 거 아냐?'라고 생각할 수 있지만 위에서 본 취등록세만 4억 6230만원 정도이고 이외에도 부가가치세, 재산세, 보유세 등을 생각해보면 임대 수익을 포함해도 거의 본전 또는 약간 밑지는 가격으로 팔았다는 분석입니다.

 

근처의 다른 건물들이 평균 11.7% 상승할 정도로 강남의 꼬마 빌딩들의 가격 상승세는 가팔랐습니다. 그럼에도 이 투자가 실패한 이유는 살 때 주변 시세에 비해서 너무 비싸게 샀으며 공실 리스크에 대한 대비가 부족했기 때문입니다.

 

참고자료

https://www.hankyung.com/realestate/article/2017050356311

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/10/13/2020101301205.html

https://brunch.co.kr/@jordan777/525

 

 

 

 

 

 

 

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이상으로 100억 건물주의 수입에 대해서 확인해 보았습니다. 중요한 것은 100억 원이라는 투자 규모가 아니라 어디에 투자를 해서 투자 수익률을 얼마나 낼 수 있는 것입니다.

 

또한 건물주가 된다는 것은 단순히 앉아서 임대료만 받는 것이 아니라 건물 관리, 임차인과의 관계, 세금, 이자 등 다양한 부분을 관리해야 한다는 것을 기억할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

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