DCF는 부동산의 가치를 평가하는 대표적인 방법 중 하나입니다. 리츠와 같이 증권화된 부동산 자산의 가격을 평가하는 데 사용되기도 합니다.
여기서는 DCF(Discounted Cash Flow)로 부동산을 평가하는 방법을 확인해 보고 리츠 투자에 어떻게 적용하면 좋을지 고민해보겠습니다.
목차
DCF란?
직접환원법
DCF(Discounted Cash Flow)
DCF 계산 공식
DCF 계산 예
할인율을 설정하는 방법
DCF의 한계
리츠 투자에 DCF활용 시 유의할 점은?
DCF란?
부동산을 평하는 방법은 크게 3가지로 나눌 수 있는데 그중 부동산을 통해 얻을 수 있는 수익을 중심으로 가치를 판단하는 방법을 '수익환원법'이라고 합니다.
수익환원법에는 직접환원법과 DCF 두 가지가 있습니다. 이 두 가지 방법은 부동산 뿐만 아니라 주식 등 다른 영역의 가치를 평가할 때 사용되기도 하니 잘 알아두시면 도움이 될 가능성이 높습니다.
직접환원법
직접환원법은 부동산에서 얻을 수 있는 순수익을 기대수익률로 나누는 방식입니다.
예를 들어서 연간 수익이 1500만원이고 유지관리비, 공실 손실액 등 연간 경비가 500만원인 부동산의 가치를 직접환원법으로 계산하면 아래와 같습니다.
(1500만원 - 500만원) ÷ 5%(기대수익률) = 2억 원
여기서 기대수익률 5%는 제가 임의로 정한 수치입니다. 기대수익률은 투자자가 정하는 것으로 여기에 투자를 한다면 이 정도 수익률은 얻어야 한다는 기준입니다.
DCF(Discounted Cash Flow)
DCF는 아래의 요소를 포함해서 가치를 평가합니다(은행 담보 대출 등을 판단할 때 활용되기도 한다고 하니 잘 알아두면 좋을 것 같습니다).
・부동산 보유 기간 동안 얻은 수익
・부동산을 매각할 때 얻는 수익
DCF는 Discounted Cash Flow의 약자입니다. '디스카운트(Discounted)!' 뭔가 할인을 한다는 것을 직감적으로 느낄 수 있습니다.
지금 바로 100만원을 받는 것과 1년 후에 100만원을 받는 것은 같은 가치를 가지고 있을까요?
당연히 아닙니다. 흔히 들 수 있는 이자 2%짜리 예금에만 넣어두어도 102만원이 되니까요. 5% 정도 수익을 내었다고 가정하면 105만원이 됩니다.
할인을 한다는 것은 이렇게 미래의 이익과 현재 금액의 가치가 다르다는 것을 반영하는 것을 의미합니다.
DCF 계산 공식
부동산 수익 가격 = 총 연간 수익 + 부동산 매각 가격
총 연간 수익 : 총 보유기간의 연간 수익을 모두 더한다
| 1년차 | 연간 수익 ÷ (1 + 할인율) |
| 2년차 | 연간 수익 ÷ (1 + 할인율)의 2승 |
| ... | ... |
| n년차 | 연간 수익 ÷ (1 + 할인율)의 n승 |
부동산 매각 가격 = 부동산 매각 가격 ÷ (1 + 할인율)^n
따라서 식을 모두 펼쳐보면 아래와 같습니다.
부동산의 가치 =
{연간 수익 ÷ ( 1 + 할인율)}
+ {연간 수익 ÷ ( 1 + 할인율)의 2승}
+ ....
+ {연간 수익 ÷ ( 1 + 할인율)의 n승}
+ {부동산 매각 가격 ÷ ( 1 + 할인율)의 n승}
DCF 계산 예
예를 통해서 계산하는 방법을 확인해 보겠습니다.
※ 여기서는 할인율을 일반적인 물가상승률보다 조금 높은 4% 정도로 설정해보겠습니다.
・투자 기간 : 5년
・월세 수입 : 180만원
・공실률: 15%
・월간 경비: 50만 원
・할인율 : 4%
・매각 가격: 3억 원
| 월 순 수입 | 150만원 = 180만원 - 30만원 |
| 1년 총 수입 | 1800만원 = 150만 원 x 12개월 |
| 1년 총 수입 (공실률 반영) |
1530만원 = 1200만원 x 85% |
할인율 적용해서 현금의 현재 가치를 계산
| 1년차 | 1530만원 ÷ (1 + 0.04) = 1471만 1538.46원 |
| 2년차 | 1530만원 ÷ (1 + 0.04)^2 = 1414만 5710.06원 |
| 3년차 | 1530만원 ÷ (1 + 0.04)^3 = 1360만 1644.29원 |
| 4년차 | 1530만원 ÷ (1 + 0.04)^4 = 1307만 8504.12원 |
| 5년차 | 1530만원 ÷ (1 + 0.04)^5 = 1257만 5484.73원 |
| 매각 가격 | 3억 원 ÷ (1 + 0.04)^5 = 2억 4657만 8132원 |
| 합계 | 3억 1469만 1013.7원 |
DCF로 계산한 대상 부동산의 가치는 약 3억 1469만원입니다. 만약 이 DCF 계산을 바탕으로 투자를 한다면 3억 1469만원보다 저렴한 가격에 매입을 해야 이득을 볼 수 있습니다.
할인율을 설정하는 방법
할인율은 DCF를 활용하는 사람이 임의로 정하는 수치입니다. 따라서 주관이 들어간 가정의 숫자가 됩니다.
일반적으로 부동산의 경우는 유사한 투자 사례를 참고해서 할인율을 정하거나 다른 금융자산의 수익률과 비교해서 정하기도 합니다. 통상적으로 3~5% 정도로 설정하는 경우가 많습니다.
DCF의 한계
DCF는 미래 수익의 현재 가치를 가늠해볼 수 있는 방법이라는 점에서 매우 유용합니다. 하지만 역시 한계를 가지고 있습니다.
이건 우리가 적용한 '할인율'이 어디까지나 가정의 숫자이기 때문입니다. 가능한 정확한 가치를 산출하기 위해서는 다른 사례나 금융 상품의 수익률 등을 참조해서 가능한 실제에 가까운 할인율을 적용하려고 노력해야 합니다.
리츠 투자에 DCF활용 시 유의할 점은?
일반 투자자로서는 리츠의 DCF를 모두 구하는 것은 쉽지 않아 보입니다. 계산도 까다롭지만 적절한 데이터를 구하기가 쉽지 않을 수도 있습니다.
물론 리츠에서 관련 내용을 성실히 세부 내용을 재무제표 등에 기재해 주었다면 시도해볼 수는 있겠네요. 유료 강의를 듣거나 유료 엑셀을 구매하는 방법 등도 있는 것 같습니다.
일반 투자자가 DCF를 활용하는 방법은 주로 다른 전문가들이 구해놓은 DCF가 되는 경우가 많을 것 같습니다. 리츠 측이나 애널리스트 등이 계산한 DCF를 참조할 때 가장 주의를 해야 할 점은 데이터가 정확한가 하는 부분과 할인율이 정말 실제 상황을 반영하고 있는 수치인지 확인하는 것이 중요합니다.
