JR 글로벌 리츠 주가 분석 및 전망

JR 글로벌 리츠는 한국에 상장된 리츠 중에서는 최초로 해외 자산을 주요 투자 대상으로 하고 있는 리츠입니다. 일반적으로 해외 부동산이라면 가장 먼저 떠오르는 것은 역시 미국이지만 JR 글로벌 리츠는 의외로 벨기에의 부동산에 투자를 하고 있습니다. 

 

와플의 나라 벨기에의 부동산이라니 매력적이긴 하지만 투자자로서는 주식의 가치를 제대로 판단하고 투자를 할 필요가 있습니다. 여기서는 JR 글로벌 리츠의 주가가 이후 어떻게 변해갈지 투자 가치가 있을지 고민해보고자 합니다. 

 

 

목차

JR 글로벌 리츠는 어떤 리츠인가? 

JR 글로벌 리츠 주가 분석 및 전망

 

 

 

 

JR 글로벌 리츠는 어떤 리츠야?

 

앞서 소개한 것처럼 JR 글로벌 리츠는 해외 부동산 자산을 주요 투자 대상으로 하는 리츠입니다. 

 

투자 대상 기초 자산

 

JR글로벌리츠-브뤼셀-파이낸스타워, 출처: 제이알글로벌리츠

자산명	Finance Tower Complex(브뤼셀-파이낸스타워)
투자대상	부동산
주요용도	오피스
건물 연면적	195,973㎡ (59,282평)
준공/리노베이션	1982년/2008년

 

존속 기간

 

40년

 

JR 글로벌 리츠의 경우 40년이라는 기간이 정해져 있네요. 이걸 바탕으로 추정해 볼 때 아마도 부동산의 소유권을 인수한 것이 아니라 운영권 혹은 수익권을 인수한 형태가 아닌가 추측이 됩니다. 

 

 

결산/배당 주기

 

6개월 단위로 결산을 하고 있습니다. 6월과 12월이 배당기준일이 될 것 같습니다. 

 

 

배당금 추이

 

배당금 지금은 4월과 10월 정도에 하고 있네요. 

배당락일	배당금	배당지급일
2021년 12월 29일	190	2022년 04월 08일
2021년 06월 29일	190	2021년 10월 15일
2020년 12월 29일	153	2021년 04월 09일

 

임차인

 

임차인이 특이하게 벨기에 연방정부 산하 건물관리청입니다. 재무부와 복지부 등 연방 정부 주요 부처가 임차주입니다. 

 

연 임대료는 약 805억원(2021년 기준) 정도인데 특이하게도 매년 건강지수를 적용하여 조정한다고 합니다. 

 

 

 

JR 글로벌 리츠 주가 분석 및 전망

 

 

시가 총액과 순자산 비교

 

자산	1조 8845억 9614만 원
부채	1조 786억 8511만 원
자본(순자산)	8059억 1103만 원

 

작성하는 시점을 기준으로 JR 글로벌 리츠의 시가 총액은 약 9323억 원입니다. 부채를 제외한 순자산 8059억 원과 비교하면 약 1264억 원이 고평가 되었다고 볼 수 있습니다. 

 

임대료와 시가 총액 비교

 

브뤼셀-파이낸스타워에서 매년 805억원의 임대료가 발생하기 때문에 세금이나 환전 수수료를 어림잡아 10% 정도라고 하더라도 700억 원 정도의 수입이 발생할 것으로 예상됩니다. 

 

700억 원을 당기순이익으로 보고 계산을 한다면 주가 수익비율은 약 13.3배가 됩니다. 주가 대비 당기순이익 비율은 약 7.5%입니다. 

 

일반적으로 실물부동산의 경우 5%이상 수익률이 발생할 것 같으면 투자 적격으로 보는 경우가 많습니다. 하지만 리츠의 경우 변동성이 훨씬 크고 투자자가 실제로 받을 수 있는 배당금은 더 적기 때문에 훨씬 보수적으로 수치를 볼 필요가 있습니다. 

 

 

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개인적으로는 장기적으로 JR 글로벌 리츠의 주가는 상승할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 상장 초기이고 리츠 산업 성장의 혜택을 통해 인기를 얻을 가능성이 높다고 보고 있기 때문입니다. 

 

부채를 변제하고 자산의 가격이 높아진다면 순자산의 비율도 높아질 것이고 주가도 자연스럽게 따라 올라가지 않을까 하는 것이 제 예상입니다. 

 

다만 투자하는 건물이 매우 오래되었고 거리가 멀기 때문에 실제로 상황을 파악하기 어렵다는 점이 마음에 걸리네요. 건강 지수에 따라 임대료가 변동한다는 점도 불확실성을 높입니다. 

 

리노베이션을 2008년 하기는 했지만 건물에 문제가 발생할 경우 수리하는 비용 등이 매우 커질 가능성이 있기 때문에 이런 부분에 대한 불확실성이 있는 것 같습니다. 

 

개인적으로 투자를 하기 위해서 이런 의문에 대한 대답을 얻을 필요가 있다고 생각하고 있습니다. 어떻게 보셨나요? 

 

※ 주식의 매수・매도를 추천하는 글이 아닙니다. 투자의 책임은 투자자에게 있습니다. 이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다. 

 

 

 

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