리츠 관련 기사 등을 보면 가끔 IRR(내부수익률)이나 NPV(순 현재 가치)라는 용어가 등장합니다. IRR(내부수익률)와 NPV는 도대체 무슨 의미이고 리츠에서는 어느 정도 수준이 적절한 것일까요?
목차
NPV와 IRR
NPV, IRR이 무슨 뜻이야?
NPV나 IRR을 사용하는 이유
NPV 계산 방법은?
NPV 활용 방법은?
IRR 계산 방법은?
리츠 투자에서 적절한 IRR 수준은?
NPV와 IRR
NPV, IRR이 무슨 뜻이야?
NPV는 Net Present Value의 약자로 '순 현재 가치'로 번역됩니다. 투자를 했을 때 이익을 얼마나 얻을 수 있을지 보여주는 지표입니다.투자 기간 중의 수익과 투자 기간이 끝났을 때의 출구 가격까지 고려한 총 투자 가치를 의미합니다.
NPV를 비교하는 것으로 어떤 대상이 투자가 가치가 높은지 판단하는데 도움이 됩니다.
IRR은 Internal Rate of Return의 약자로 내부수익률이라고 번역됩니다. IRR 역시 투자 기간 중의 수익, 투자 기간이 끝났을 때의 매각 가격까지 모두 고려한 지표입니다.
IRR를 참고하면 투자를 했을 때 효율이 얼마나 높을지 판단하는데 도움이 됩니다.
NPV나 IRR을 사용하는 이유
NPV나 IRR(내부수익률)이라는 용어가 등장한 것은 수익률이나 순수익률이 하나의 시점을 기준으로 평가하는 방법이기 때문에 투자하고 매각할 때까지의 기간을 모두 포함해서 평가하기 어렵기 때문입니다.
일반적으로 현재 가지고 있는 자산은 미래의 자산에 비해서 가치가 높다고 판단합니다. 생각해보면 은행에만 안전하게 넣어놓아도 이자가 붙기 때문에 당연한 사고 방식입니다.
NPV나 IRR에서는 미래의 가격이나 수익이 현재의 가격이나 수익보다 가치가 떨어진다는 개념을 반영합니다. 이 부분을 할인율이라고 합니다.
NPV 계산 방법은?
갑자기 수학식이 등장해서 조금 어렵게 느껴지실 수도 있을 것 같네요. 실제로 계산을 할 수도 있겠지만 일반 투자자의 경우 금융사나 리츠 측에서 제시하는 NPV나 IRR을 참고해서 투자 결정을 내리는 경우가 많기 때문에 그 개념을 파악하는 것에 더 중점을 두셔도 좋을 것 같습니다.
NPV(순 현재 가치)는 아래의 식으로 구할 수 있습니다. 이 식은 시간이 지날수록 자산이나 수익의 가치가 감소한다는 것을 반영한 식입니다.
여기서 NOI는 순영업이익이라는 의미입니다. 공실이나 관리 비용 등을 제외한 수익을 의미합니다.
r은 할인율을 의미합니다. 시간이 지날 수록 할인율은 가중되기 때문에 시간(t)에 따라서 승수가 높아집니다.
조금 이해하기 쉽게 예를 들어보면 5년간 투자하는 경우의 NPV(순 현재 가치)를 구하는 식은 아래와 같습니다.
NPV 활용 방법은?
NPV를 활용하면 투자 기간 중의 수익이나 매각 예상 가격까지 고려하기 때문에 어느 정도 기간 동안 투자를 하는 것이 유리한지 비교해볼 수 있습니다.
예를 들어 투자 금액이 5억원이고 매년 NOI(순영업이익)가 5000만 원인 부동산에 투자를 고려한다고 가정해보겠습니다. 이 부동산은 시간이 지날수록 가격이 감소할 것으로 예상되는 물건입니다.
투자 금액 : 5억 원
연간 NOI(순 영업이익) : 5000만원
할인율: 5%
매각 예상 가격(5년 후) : 3.5억원
매각 예상 가격(10년 후) : 2억원
| 투자 기간 | NOI(순영업이익) | 현재 가치 (할인율 5%) |
| 1년 | 50000000 | 47619047 |
| 2년 | 50000000 | 45351473 |
| 3년 | 50000000 | 43191879 |
| 4년 | 50000000 | 41135123 |
| 5년 | 50000000 | 39176308 |
| 매각 가격 | 350000000 | 274234158 |
| 합계 | 490707991 | |
NPV
= 490707991- 5억
= -9292008
5년 동안 얻은 이익과 5년 후의 매각 가격에 할인율을 적용한 가치는 약 4억 9070만 원으로 투자 금액인 5억 원에 미치지 못합니다.
이번에는 투자 기간을 10년으로 늘려보겠습니다.
| 투자 기간 | NOI(순영업이익) | 현재 가치 (할인율 5%) |
| 1년 | 50000000 | 47619047 |
| 2년 | 50000000 | 45351473 |
| 3년 | 50000000 | 43191879 |
| 4년 | 50000000 | 41135123 |
| 5년 | 50000000 | 39176308 |
| 6년 | 50000000 | 37310769 |
| 7년 | 50000000 | 35534066 |
| 8년 | 50000000 | 33841968 |
| 9년 | 50000000 | 32230445 |
| 10년 | 50000000 | 30695662 |
| 매각 가격 | 200000000 | 122782650 |
| 합계 | 508869397 | |
NPV
= 508869397 - 5억
= 8869397
10년으로 투자 기간을 늘려보면 매각 가격이 2억 원으로 더 낮아졌음에도 총이익과 합산할 경우 현재 가치가 투자금액보다 약 886만원 정도 더 높다는 것을 알 수 있습니다.
이렇게 NPV(순 현재 가치)를 이용하면 기간에 따른 수익의 차이도 비교해볼 수 있다는 장점이 있습니다.
IRR 계산 방법은?
IRR(내재수익률)을 구할 수 있는 방법은 NPV(순 현재가치)를 계산하는 방법과 이어져 있습니다. 아래의 식을 만족시키는 값을 구하는 것으로 IRR을 찾을 수 있습니다(IRR의 계산은 어렵기 때문에 실제로 계산을 할 경우 엑셀이나 공학용 계산기 등을 활용합니다).
NPV와 IRR의 식을 비교해보면 NPV의 자리에 투자 금액이 들어가 있고 r(할인율)을 구하는 자리에 IRR이 들어가 있는 것을 알 수 있습니다.
즉 IRR은 할인율입니다.
IRR은 할인율 중에서도 투자 금액과 NPV(순 현재 가격)이 같아지는 지점의 할인율을 의미합니다. 따라서 IRR은 투자를 했을 때 이익이 나기 시작할 수 있는 최소의 할인율을 찾는 것이라고 할 수 있습니다.
아래의 예를 확인해보면 NPV(순 현재가치)가 높을수록 IRR 역시 높아진다는 것을 알 수 있습니다.
투자기간이 5년인 경우의 예①
매각 가격 : 9000만 원
년 NOI: 1000만 원
| 투자 금액 | 1억원 |
| 1년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 2년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 3년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 4년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 5년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 + 9000 만원(매각 비용) |
| IRR | 8.306% |
투자기간이 5년인 경우의 예②
매각 가격 : 1억
년 NOI: 1000만 원
| 투자 금액 | 1억원 |
| 1년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 2년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 3년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 4년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 5년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 + 1억원(매각 비용) |
| IRR | 10.000% |
투자기간이 5년인 경우의 예③
매각 가격 : 1억 1천만 원
년 NOI: 1000만 원
| 투자 금액 | 1억원 |
| 1년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 2년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 3년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 4년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 |
| 5년 NOI(순 영업이익) | 1000만원 + 1억 1000만원(매각 비용) |
| IRR | 11.587% |
IRR이 높다는 것은 투자 대상으로부터 얻을 수 있는 가치 자체가 크기 때문에 높은 할인율이 적용되어도 원금만큼의 가치를 가지게 된다는 것을 의미합니다.
IRR은 주로 대출 금리나 물가상승률 등과 비교하는 경우가 많습니다. 즉 IRR이 금리나 물가상승률 등보다 낮다면 투자를 할 가치가 떨어지게 되는 것입니다.
NPV와 IRR 중 어떤 것을 활용해야 할까?
기본적으로는 두 지표 모두 활용해서 다양한 투자 대상의 조건을 비교하는 것을 권장합니다. 다만 투자금이 충분해서 전체적인 수익을 중시한다면 NPV(순 현재가치)에 조금 더 중점을 둘 수 있습니다.
반대로 대출 등을 통해서 투자하기 때문에 투자 효율이 중요한 경우에는 IRR에 더 중점을 두고 투자 가치를 분석하는 것을 추천합니다.
리츠 투자에서 적절한 IRR 수준은?
일반적으로 리츠 투자를 고려할 때 더 많이 접하게 되는 지표는 IRR입니다. 그럼 리츠 투자를 결정할 때 기준이 되는 IRR(내부수익률)의 수준은 어느 정도일까요?
다른 영역의 투자 시 기준이 되는 IRR 수준은?
투자 상황에 따라서 다르기 때문에 IRR의 수준을 일반화하기는 어렵습니다. 하지만 일반적으로 아래와 같은 기준을 참조하는 경우가 많습니다.
벤처캐피털, 투자 펀드 : IRR 15~20% 이상
실제 부동산 : IRR 5% 이상
리츠 투자시 기준이 되는 IRR 수준은?
리츠의 경우 실제 부동산에 비해서 변동성이 큰 상품입니다. 따라서 일반적으로 실제 부동산의 IRR 기준보다 조금 높습니다.
리츠 : 7~8% 이상
※ IRR 기준은 투자 대상의 특성과 상황에 따라 다를 수 있으므로 참고 사항으로 활용해 주세요.
이상으로 리츠나 부동산 투자 시 가치를 측정할 수 있는 대표적인 지표인 NPV(순 현재가치)와 IRR(내재수익률)에 대해서 확인해 보았습니다.
NPV는 시간에 따른 가치의 할인율을 적용해서 현재의 가치를 구할 수 있는 방법이었습니다. IRR은 NPV가 투자금액과 같아지는 할인율로 이익이 날 수 있는 분기점을 나타내는 지표입니다.
NPV를 통해서 투자 기간에 따른 총수익을 예측해볼 수 있었고 IRR을 통해서 수익이 나기 쉬운 대상인지 그렇지 않은지를 예측해볼 수 있었습니다.
리츠 투자에서 더 많이 활용되는 수치는 IRR로 일반적으로 실제 부동산보다는 변동성이 큰만큼 더 높은 IRR이 요구되고 있었습니다.
※ 이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다.
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