리츠(Reits)에서 AMC(자산 관리 회사)의 역할은?

리츠(Reits)는 '부동산투자회사'로서 부동산이나 부동산과 관련된 증권 등에 투자를 해서 이익을 냅니다. 투자 대상이나 운영 형태에 따라서 리츠의 형태는 총 3가지로 나뉩니다. 

 

이 중 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠의 경우 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 것이 부동산투자회사법에 의무화되어 있습니다. 

 

리츠의 형태	자산관리화사(AMC)와의 관계
자기관리 리츠	상근 직원을 두고 직접 투자・운융 수행
위탁관리 리츠	자산관리회사(AMC)에 위탁
기업구조조정 리츠	자산관리회사(AMC)에 위탁

 

 

여기서는 리츠와 자산관리회사(AMC)가 어떤 관계를 가지고 있고 어떤 역할을 하는지 확인해보겠습니다. 

 

 

목차

리츠 투자에서 AMC(자산관리회사)가 중요한 이유는?

AMC(자산관리회사)의 조건은?

리츠에서 AMC(자산관리회사)의 역할은?

AMC(자산관리회사)의 수수료 내역은?

 

 

 

 

 

리츠 유형별 차이

 

	자기관리 리츠	위탁관리 리츠	기업구조조정 리츠
투자 대상	일반 부동산 /개발 사업	일반 부동산 /개발 사업	기업구조조정용 부동산 (정부 지정)
자산 운용 전문 인력	상근 인력 5인 이상	자산관리 회사에 위탁	자산관리 회사에 위탁
배당	50% 이상 의무 배당 (초과 배당 가능)	90% 이상 의무 배당 (초과 배당 가능)	90%이상 의무 배당 (초과 배당 가능)
회사 형태	실체 회사 (임직원 상근)	명목 회사 (상근 임직원 없음)	명목 회사 (상근 임직원 없음)

 

 

 

리츠 투자에서 AMC(자산관리회사)가 중요한 이유는?

 

자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠 중 상근 직원을 두는 회사는 자기관리 리츠뿐입니다. 그럼 나머지 위탁관리 리츠나 기업구조조정 리츠는 상근 직원이 없는 회사라는 의미가 됩니다. 

 

가끔 뉴스에서 기업의 회계를 조작하기 위해서 해외에 실체가 없는 페이퍼 컴퍼니(서류 상의 회사)를 설립해 두고 부채를 전가하거나 가상의 매출을 만들어내는 부정행위 소식을 듣는 경우가 있습니다. 

 

놀랍게도 자기관리 리츠 이외의 회사들은 일종의 페이퍼 컴퍼니(서류 상 회사, 명목 회사)입니다. 하지만 부정행위를 하기 위한 것이 아니라 '부동산투자회사법'에서 정해둔 구조이니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 

 

위탁관리 리츠나 기업구조조정 리츠의 구조가 이런 방식으로 법제화 되어 있는 것은 운용을 하는 회사와 자산을 관리하는 회사를 분리해서 안정성과 투명성을 높이기 위한 조치인 것 같습니다. 

 

또한 초기에는 대부분 리츠의 자산 규모가 크지 않기 때문에 직접 임직원을 고용해서 관리를 하게 되면 비용적으로 비효율성이 발생하기 때문에 부동산 투자・운용 업무를 전문으로 하는 기업에 위탁을 하는 것이 유리할 수 있습니다. 

 

그러니 실제로 리츠를 운영하는 주체는 AMC(자산관리회사)이기 때문에 AMC의 역량에 따라서 리츠의 가치가 결정된다고 볼 수 있습니다. 따라서 투자를 하기 전에는 리츠의 실적뿐만 아니라 자산관리회사(AMC)의 역량도 확인을 해야 합니다. 

 

 

AMC(자산관리회사)의 조건은?

 

 

항목	내용
자본금	70억원 이상
자산운용전문인력	5인 이상
체계 조건	투자자간의 이해상충 방지 체계
인가 조건	국토교통부로부터 예비 인가 및 본인가를 받아야 함

 

 

 

리츠에서 AMC(자산관리회사)의 역할은?

 

위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠 구조

 

위탁관리 리츠나 기업구조조정 리츠가 페이퍼 컴퍼니인 만큼 자금을 투자하고 운용을 하는 모든 실제 행동은 자산관리회사에서 한다고 볼 수 있습니다. 

 

실질적으로 부동산 투자와 관련된 정보와 네트워크 등은 모두 자산관리회사(AMC)가 소유하고 있기 때문에 그야말로 위탁관리 리츠의 핵심이 됩니다. 

 

회사 운영에 필요한 일반 사무 업무는 일반사무 관리 회사에 위탁을 하고 자산을 보관하는 것은 자산 보관 회사에 위탁을 하는 만큼 자산 관리 회사는 투자 대상을 결정하고 관리하는 역할을 하고 있습니다. 

 

 

 

 

 AMC(자산관리회사)의 수수료 내역은?

 

자산관리회사(AMC)도 직원들에게 월급을 주어야 하니 당연한 이야기이지만 수수료를 받습니다. 그럼 리츠는 어떤 수수료를 AMC에게 지급하고 있을까요? 

 

 

운용 수수료

 

AMC는 매년 자산의 일정 비율을 수수료로 받습니다. 수수료 비율은 운용사에 따라서 다르지만 보통 자산의 0.3%정도를 받는 경우가 많습니다. 자산 규모가 커질수록 AMC의 수수료도 커지니 AMC로서는 일단 자산 규모를 키우기 위해서 노력을 하는 것이 일반적입니다. 

 

 

자산 매입・매각에 따른 수수료

 

자산을 매입할 때 수수료가 발생합니다. 예를 들면 롯데리츠 자산관리회사(AMC)인 롯데에이엠씨(주)의 경우 총 자산 매입금액의 0.4% 정도를 수수료로 받았습니다.

 

자산을 매각할 때도 수수료가 발생합니다. 롯데에이엠씨(주)의 경우 자산 매각 금액의 0.7%를 수수료로 받습니다. 

 

자산을 매각했을 때 처음 산 금액보다 높은 금액을 받았다면 이 차액에 대한 10~20%는 AMC(자산관리회사)의 목입니다.

 

아무리 봐도 수수료 체계는 AMC(자산관리 회사)에게 유리한 것 같습니다. 

 

투자자로서 주의 깊게 보아야 할 부분은 이후 리츠 산업이 성장했을 때 서로 건물을 사고팔면서 리츠의 실질적인 성장이 아니라 운용사의 이익만 늘리기 위한 거래가 발생할 수도 있다는 점입니다. 

 

 

 

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이상으로 리츠에서 AMC의 역할을 확인해보았습니다. 투자의 이익도 손실도 결국 투자자의 몫이기 때문에 투자를 결정할 때는 충분히 심사숙고하고 AMC(자산관리회사)의 실적과 수수료를 민감하게 체크할 필요가 있습니다. 

 

※ 이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다. 

 

 

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