리츠 투자 단점 | 무엇을 주의해야 할까? + 장점

최근 한국에서도 리츠가 활성화되면서 점차 인기를 얻고 있습니다. 부동산이라는 뚜렷한 실물을 바탕으로 회사가 운영되고 있고 배당 지급에 유리하기 때문에 비교적 안정적인 투자처로 알려져 있습니다.

하지만 리츠 투자는 장점만 가지고 있을까요? 여기서는 리츠 투자의 단점과 주의점(+ 장점)을 확인해 보겠습니다.

리츠(Reits)란?

리츠는 단순히 말하면 부동산에 투자를 하는 회사입니다. 일반 회사와 다르게 리츠의 경우 수익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있습니다(자산을 직접 관리하는 자기관리리츠의 경우 50% 이상 배당을 합니다).

리츠라는 제도의 탄생 목적 중 하나가 일반인들에게 부동산 간접 투자 기회를 제공하는 것이기 때문에 투자자들 배당을 지급하기 유리한 구조를 가지고 있습니다.

리츠 투자의 단점

금융기관의 대출 담보로 활용할 수 없다

대출이 필요하다면 리츠에 투자를 결정하기 전에 충분히 고려하는 것이 필요합니다.

실제로 소유권을 가지고 있는 부동산 구입과 달리 리츠는 간접적으로 투자하는 것이기 때문에 자산을 담보로 은행 등에서 대출을 받을 수 없습니다.

만약 구매한 부동산을 담보로 대출을 해서 재투자를 하거나 활용하고자 한다면 리츠는 적절한 투자 대상이 아닐 수 있습니다.

배당금(분배금)이 감소할 가능성이 있다

만약 리츠의 자산 운용이 원활하지 않아서 공실 등이 생겼다면 이익이 감소할 수 있고 분배금이 감소할 가능성이 있습니다.

만약 직접 부동산을 매입해서 운용한다면 자신의 노력에 따라 임대료를 받을 수 있을 수 있는 가능성을 높일 수 있지만 간접 투자의 특성상 영향력을 미치기 어렵다는 단점이 있습니다.

분배금이 큰 폭으로 상승하기 어렵다

다른 주식회사 등에 투자를 한다면 회사의 매출이 급격히 성장해서 배당금 역시 높아질 것을 기대할 수 있습니다. 성장기에 있는 회사라면 배당금이 2배 이상 성장하는 경우도 존재합니다.

하지만 리츠의 경우 급격하게 임대료를 올리기는 어렵기 때문에 이익이 급격히 상승할 가능성도 적습니다. 리스크는 일반 주식 투자에 비해서 적은 편이지만 리턴 역시 높은 편은 아니라는 단점이 있습니다.

투자원금 손실 가능성이 있다

물론 실제 부동산을 매수해도 원금 손실 가능성이 있는 것은 마찬가지이지만 리츠의 경우 주식 시장에 상장되어 있는 만큼 변동성이 더 큽니다.

장기적으로 투자를 한다면 자산을 포함한 회사의 가치에 따라 주가가 움직이기 때문에 자산 가격이 상승한다면 이익을 볼 수 있지만 단기적으로는 투자자들의 심리나 주변 환경에 따라서 주가가 하락할 가능성도 있습니다.

따라서 금방 활용해야 하는 자금이라면 투자에 특히 신중할 필요가 있습니다.

법인의 도산이나 상장 폐지의 가능성이 있다

리츠 역시 회사인 만큼 도산의 가능성과 상장 폐지의 가능성이 있습니다. 만약 도산 가능성이나 상장 폐지 가능성이 발표된다면 주가는 급격하게 하락할 수 있습니다. 이런 변동성이 부동산을 직접 매입할 때와의 차이점입니다.

따라서 투자하기 전에 충분한 운영 능력이 있는 부동산 투자 법인인지 확인한 후 투자를 해야 합니다.

부동산 침체 시 리츠 역시 손실이 날 수 있다

리츠의 종류와 투자 건물에 따라 차이가 클 수 있지만 부동산 침체기에는 리츠 역시 손실이 날 수 있습니다. 특히 공실이 발생하고 침체가 장기화 되면 손실 역시 장기화 될 수 있습니다. 부동산에 비해서 환금성이 높고 리스크가 낮은 편이지만 부동산 침체기의 리스크를 완전히 피할 수는 없습니다.

리츠의 장점

유동성이 큰 편이어서 매수 매도가 쉽습니다

부동산 투자의 최대 단점은 한 번 투자를 하면 현금화가 어렵다는 점입니다. 리츠 주식의 경우 주식 시장에서 간단히 매매가 가능하기 때문에 훨씬 쉽게 투자하고 회수할 수 있습니다.

소액으로 여러 부동산에 분산투자를 할 수 있다

리츠는 투자자들에게서 모은 돈으로 여러 부동산에 투자를 합니다. 따라서 리츠의 주식을 매수하면 여러 부동산에 분산 투자를 하는 효과를 얻을 수 있습니다.

오피스나 리테일, 물류 시설, 데이터 센터 등 개인이 매입하기는 매우 어려운 부동산에 소액으로 분산 투자를 할 수 있다는 것은 리츠의 가장 큰 매력 중 하나입니다.

자산 상승을 기대할 수 있다

일반적으로 리츠가 투자하는 대상은 사람들이 많이 모이는 곳이나 지리적으로 유리한 위치에 있는 부동산들입니다. 따라서 이후 자연스럽게 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

부동산 관리를 할 필요가 없다

건물주가 되는 것은 매우 매력적인 일이지만 실제로 관리를 해보면 정말 쉽지 않은 일이라는 걸 알 수 있습니다. 혹시 시설이 고장이 나거나 하면 목돈이 들어갈 위험도 있습니다.

하지만 리츠에 투자를 하면 부동산에 투자를 하면서도 직접 관리를 해야 하는 수고를 덜 수 있습니다.

꾸준한 분배금(배당금)을 기대할 수 있다

리츠 투자의 핵심은 역시 배당금입니다. 리츠의 경우 90%(자기 관리 리츠의 경우 50%) 이상을 분배(배당)해야 법인세를 면제받을 수 있기 때문에 꾸준히 배당금을 받을 가능성이 높습니다.

리츠의 종류

종류	특징
특화형	오피스 리츠, 호텔 리츠, 물류 리츠 등 처럼 특정 부동산에 특화된 자산에 투자하는 리츠입니다. 특정 자산에 집중하기 때문에 운용에 전문성이 생길 가능성이 큽니다.
종합형	특정 자산이 아니라 여러 종류의 자산에 동시에 투자를 하는 리츠입니다. 여러 자산에 분산 투자하기 때문에 특정 자산의 인기 하락 등의 리스크에 영향을 덜 받습니다.