리츠, REF, PFV 어떤 차이가 있을까? | 부동산 투자 회사 | 부동산 펀드 | 프로젝트 금융 투자 회사 | 비교

아래의 세 가지 기구는 모두 부동산집합투자기구로 분류됩니다. 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 수단으로 점점 많은 관심을 받고 있습니다. 

 

①리츠(Reits), 

②REF(부동산 펀드)

③PFV(프로젝트 금융회사)

 

부동산에 간접 투자를 할 수 있는 이 3가지 기구에는 어떤 차이가 있을까요? 여기서는 간접 투자 방법들의 정의와 특성을 확인하고 비교해 보겠습니다. 

 

목차

리츠(Reits)란?

REF(부동산 펀드)란?

PFV(프로젝트 금융투자회사)란?

리츠 REF PFV 차이 비교

 

 

 

리츠(Reits)란?

 

리츠(Reits)는 '부동산 투자 회사'로서 부동산 실물이나 부동산 관련 증권에 직간접적으로 투자를 해서 수익을 얻는 것을 목적으로 하고 있는 회사입니다. 

 

리츠는 '부동산 투자 회사법'에 따라서 운영되는데 이익의 90% 이상을 주주들에게 배당금으로 지급할 경우 법인세가 면제된다는 장점을 가지고 있습니다. 

 

※ 부동산 자산을 직접 투자・운영하는 자기관리 리츠의 경우 이익의 50% 이상을 주주들에게 배당금으로 지급할 경우 법인세가 면제됩니다.

 

리츠 관련 제도는 미국에서 시작되었는데 부동산 시장의 안정성을 높이고 일반적으로 투자가 어려운 대규모 부동산에 개인들도 투자를 할 수 있는 기회를 열어주기 위해서였습니다. 

 

※ Reits는 Real Estate Investment Trust의 약자로 '부동산 투자 신탁'으로 번역되기도 합니다.  

 

 

 

 

REF(부동산 펀드)란?

 

REF는 Real Estate Fund의 약자로 부동산 펀드라고 번역됩니다. 

 

이름에서 알 수 있는 것처럼 Fund의 한 형태입니다.

※ Fund란 다수의 투자자들에게서 자금을 모아서 설립한 집합투자기구를 의미합니다. 

 

펀드 중에서 집합투자재산의 51% 이상을 부동산에 투자하는 경우 REF(부동산 펀드)로 분류됩니다. 

 

부동산 펀드는 '자본시장법'에 따라 운영됩니다. 부동산 펀드 역시 회사일 경우 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하면 소득공제를 받을 수 있습니다. 즉 법인세를 면제 받는 효과가 발생합니다. 

 

 

 

 

PFV(프로젝트 금융투자회사)란?

 

PFV는 Project Finance Vehicle의 약자로 프로젝트 금융회사로 번역됩니다. 

 

PFV는 특수목적 사업을 하기 위해서 설립한 회사입니다. 부동산 간접 투자와 관련된 PFV라면 여기서 특수목적 사업이 부동산 개발 등이 됩니다. 

 

PFV는 서류 상의 회사(페이퍼 컴퍼니)로 실체는 존재하지 않습니다. 프로젝트의 효율성을 위해서 일시적으로 만든 회사이니까요. 

 

2년 이상의 한시적인 기간 동안 사업을 영위하는 특수목적 회사(SPC)입니다.

 

PFV는 '법인세법'에 따라 운영됩니다. 이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세가 감면됩니다. 

 

 

 

 

리츠 PEF PFV 차이 비교

 

 

리츠 PEF PFV 차이 비교

 

	리츠 (부동산 투자 회사)	PEF (부동산 펀드)	PFV (프로젝트 금융투자회사)
관련 법률	부동산 투자 회사법 (국토교통부 인가)	자본시장법 (금융위원회 신고)	법인세법 (금융위원회 등록제)
최저 자본금	50억원 (자기관리 리츠 :70억원)	10억 원	50억 원 (금융기관 5% 이상 출자)
투자자의 경영참여	이사회 및 주주총회를 통해 참여	수익자 총회를 통해 제한적 참여	이사회 및 주주회의를 통해 참여
자산 운영 사업 영위	가능	가능	불가
개발 사업 영위	가능(개발형 리츠)	불가	가능
법인세 감면 여부	가능 (순익의 90%이상 배당시 법인세 감면, 자기관리리츠는 50% 이상 배당시)	가능 (순익의 90% 이상 배당 시 법인세 가능)	가능 (단 90%이상 배당시 남은 10%에 대해서는 법인세 부과)
주식 분산	1인 40% 한도	신탁형: 제한 없음 회사형 금융업법 등에 의한 제한	금융업법 등에 의한 제한

 

 

 

개인에게 유리한 투자 방식은?

 

결론부터 이야기 하면 우수한 회사가 운영하고 수수료가 적은 투자 대상에 투자해야 투자자는 수익을 극대화할 수 있습니다. 따라서 부동산 투자집합기구의 형태보다는 운영 회사와 수수료에 대해서 적극적으로 조사할 필요가 있습니다. 

 

그렇지만 형태에 따라서 개인이 접근하기 쉬운 형태는 아래의 순서와 같습니다. 

 

①리츠(Reits), 
②REF(부동산 펀드)
③PFV(프로젝트 금융회사)

 

 

리츠(Reits) vs REF(부동산 펀드)

리츠와 부동산 펀드는 어느쪽도 비교적 개인이 투자하기 쉬운 편이지만 리츠의 경우 상장되어 있기 때문에 매우 소액(5000원 전후)으로도 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

펀드의 경우 최소 투자 금액이 정해져 있는 경우가 많고 운영수수료도 비교적 높은 경우가 많습니다(다만 리츠의 자산 관리 회사(AMC)의 운영 수수료 역시 확인해서 충분히 비교할 필요가 있습니다).

 

마찬가지로 상장되어 있기 때문에 매도를 금방 시도할 수 있다는 점에서도 펀드에 비해서 리츠의 환금성이 높다고 할 수 있습니다. 

 

 

PFV(프로젝트 금융회사)

PFV의 경우 개인이 직접 투자를 하기 보다는 PFV에 투자를 하고 있는 리츠나 펀드를 통해서 간접 투자를 하는 것이 현실적인 것 같습니다. 

 

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이상으로 리츠, PEF, PFV의 비교를 마치겠습니다. 

 

※ 특정 상품의 매수・매도를 추천하는 글이 아닙니다. 투자의 책임은 투자자에게 있습니다. 이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다. 

 

 

 

 

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