리츠 평가 방법 NAV이란? | 계산 방법과 PBR과의 차이 | FFO와의 관계

K-REITS는 성장 가능성이 높은 지점에 있습니다. 자연스럽게 리츠 투자에 관심을 가지시는 분들도 늘어나고 있습니다. 하지만 리츠는 '부동산 투자 회사'인 만큼 일반 기업과는 약간 다른 성격을 가지고 있습니다. 

 

따라서 리츠를 평가하는 방법도 일반 기업들과 약간 차이가 납니다. 예를 들어서 NAV배율은 일반 기업의 PBR과 유사하지만 리츠의 가치를 측정할 때 참고를 하는 지표입니다. 

 

여기서는 NAV의 개념과 PBR과의 차이점을 확인해 보겠습니다.

 

목차

NAV란? (PBR ≒ NAV배율)

PBR(주가순자산비율)과 NAV배율의 차이

NAV배율(P/NAV)가 낮으면 무조건 좋을까?

FFO배율과 NAV배율의 관계

 

 

 

 

NAV란? (PBR ≒ NAV배율)

 

 

NAV, NAV배율의 정의와 계산 방법은?

 

NAV는 Net Asset Value의 약자로 '순자산 가치'라는 의미입니다.  순자산 가치(NAV)는 아래와 같은 방법으로 구할 수 있습니다. 

 

NAV(순자산가치) = 보유자산 - 차입금(장기・단기)

 

일반 기업에 투자를 할 때 주가와 대비해서 해당 기업이 가지고 있는 순자산이 어느 정도인지 판단하기 위해서 PBR을 확인하는데 이 PBR과 유사한 지표라고 할 수 있습니다. 

 

조금 더 정확히는 '주가 ÷ 주당NAV'를 계산해서 주가 대비 비율인 'NAV 배율'을 구하는 것으로 PBR과 유사한 평가 지표가 됩니다. 

 

주당NAV= NAV ÷ 유통주식수

NAV배율 = 주가 ÷ 주당NAV

(NAV배율 ≒ PBR)

 

※PBR은 Price Book-value Raio의 약자로 '주가 ÷ 1주당 순자산'을 계산해서 구합니다. 

※NAV배율은 주가 Price의 약자 P를 사용해서 'P/NAV'라고 표기하기도 합니다. 

 

 

NAV, 주당NAV, NAV배율 정리

 

NAV는 리츠가 가지고 있는 '자산의 시가'를 기준으로 한 순자산을 의미합니다.  리츠의 모든 자산을 매각하고 부채를 반환한 다음 남은 자산을 의미합니다.

 

주당NAV는 NAV(순자산가치)를 유통주식수로 나누어서 1주당 주주에게 돌아갈 수 있는 순자산 가치를 계산한 금액입니다. 

 

NAV배율(P/NAV)은 주가를 주당NAV로 나누어서 주가에 비교해서 한 주당 순자산이 어느 정도 비율인지 확인할 수 있는 지표입니다. 

 

'NAV배율 = 1'이 되면 현재의 주가와 순자산이 같은 상태를 의미합니다. NAV배율이 1보다 작으면 작을수록 순자산의 가치에 비해서 주가가 저평가되었다고 볼 수 있습니다. 

 

 

PBR(주가순자산비율)과 NAV배율의 차이

 

NAV배율(P/NAV)의 정의와 계산 방법을 살펴보면 PBR과 거의 유사한 지표라는 것을 알 수 있습니다. 가장 큰 차이는 PBR이 장부상의 가치을 기준으로 계산한다면 NAV는 리트가 가진 자산의 시가를 기준으로 계산한다는 점입니다. 

 

시가가 '그 시점에서 매각을 한다면 얼마 정도를 받을지'를 나타낸다면 장부상의 가치는 '장부상의 가치가 얼마로 평가되어 있는가'를 나타낸다고 할 수 있습니다. 

 

일반 기업의 평가에서도 자산 가치 평가는 중요하지만 리츠의 경우 자산 가격이 수익률에서 가장 큰 비중을 차지하기 때문에 NAV나 NAV배율은 가치 평가에 매우 중요한 지표라고 할 수 있습니다.  

 

 

 NAV배율이 낮으면 무조건 좋을까?

 

NAV배율(P/NAV)가 1보다 낮으면 순자산의 가치에 비해서 주가가 싸다고 볼 수 있습니다. 따라서 일반적으로 NAV배율이 낮은 편이 투자에 유리한 것은 분명합니다. 

 

다만 리츠의 경우 유상증자를 통해서 새로운 자산을 매입하고 자산 규모를 키우는 경우가 많은데 NAV배율이 1보다 낮은 경우는 유상증자 역시 낮은 가격으로 진행되어 자금을 모으는 것이 어렵다는 단점이 있습니다. 

 

또한 저평가 구간에 있는 경우 인기가 없는 것으로 판단되어 자금 모집에 악영향을 미칠 수 있습니다. 이런 부분은 리츠의 성장에 장애가 될 가능성도 존재합니다.

 

다만 일시적인 이슈로 인해서 저평가되어 있는 경우는 적극적으로 투자를 할 기회이겠죠. 

 

 

FFO배율과 NAV배율의 관계

 

일반 기업의 투자에서 PBR과 함께 PER(주가수익비율)을 참고하는 것처럼 리츠 투자에서도 NAV배율(P/NAV)뿐만 아니라 FFO배율(P/FFO)를 함께 활용합니다. 

 

FFO는 아래와 같은 식으로 구할 수 있습니다. 

 

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각손익

 

FFO의 가장 큰 특징은 실제로 당장 지불하지 않는 감가상각비를 당기순이익에 더하고 일시적으로 이익을 얻는 자산 매각 손익은 제외한다는 점입니다. 

 

FFO를 통해서 주주들에게 실제로 분배할 수 있는 안정적인 이익을 확인할 수 있게 됩니다. 

 

주가와 FFO의 비율을 확인할 수 있는 FFO배율(P/FFO)은 아래와 같은 방식으로 구할 수 있습니다. 

 

1주당 FFO = FFO ÷ 유통주식수

FFO배율(P/FFO) = 주가/1주당FFO

 

FFO배율은 부동산 자산을 통해서 얻을 수 있는 현금 흐름을 나타내는 지표라고 할 수 있습니다. PER와 마찬가지로 비율이 낮을 수록 저평가 되었고 투자에 유리하다고 볼 수 있습니다. 

 

 

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NAV는 리츠 투자시 주가가 저평가 상태인지 고평가 상태인지를 가늠해볼 수 있는 지표입니다. 1보다 적을수록 저평가되어 있을 가능성이 크기 때문에 투자에 유리할 수 있습니다. 

 

투자시에는 자산을 통해서 얻을 수 있는 현금흐름을 나타내는 FFO배율(P/FFO)과 함께 확인하는 것으로 안정적인 배당을 받을 수 있을지를 같이 확인하는 것이 중요합니다. 

 

주식 투자에서 PER와 PBR만으로 기업의 가치를 정확하게 파악하기 힘든 것처럼 NAV배율이나 FFO배율도 참고 지표일 뿐 정확한 가치를 측정하기 위해서는 가능한 다양한 관점에서 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 

 

 

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