리츠 Share deal(지분 거래) | 부동산 간접 투자를 통한 취득세 면제

리츠는 부동산투자회사로 부동산 투자 회사법의 적용을 받습니다. 배당가능이익의 90%를 배당하면 법인세를 납부하지 않아도 되기 때문에 세금상 이점을 가지고 있습니다. 

 

하지만 리츠도 부동산을 매수하거나 부동산을 매도할 때는 취득세나 양도소득세를 납부해야 합니다. 덕분에 투자자는 따로 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 

 

이렇게 보면 리츠 투자의 장점 중 하나가 부동산에 간접적으로 투자를 하지만  취득세나 양도소득세를 납부할 필요가 없는 부분이라는 것을 알 수 있습니다. 

 

여기서 조금 더 깊이 다루려는 지분 거래(Share deal)는 일반 투자자가 아닌 기관의 펀드(외국계 포함)나 리츠에서 간접 투자를 통해서 취득세를 면제받으려는 전략(?)에 대한 부분입니다.  

 

 

목차

Asset deal(자산 거래)과 Share deal(지분 거래)의 차이

리츠 Share deal 사례

 

 

 

 

Asset deal(자산 거래)과 Share deal(지분 거래)의 차이

 

자산 거래(Asset deal)와 지분 거래(Share deal) 모두 인수&처분(Transaction)의 한 종류라고 할 수 있습니다.

 

차이를 간단히 설명하면 자산 거래는 소유권까지 포함해서 거래하는 것이고 지분 거래는 운영권이나 수익권만 거래하는 것입니다. 

 

어떤 이득이 있기에 해외의 펀드나 리츠 등에서 지분 거래(Share deal)를 선호하는 것일까요?

 

 

Asset deal(자산 거래)이란?

 

만약 부동산이 자산 거래의 대상이라면 통상적으로 부동산의 소유권을 이전하는 형태의 거래를 말합니다. 

 

자산 거래(Asset deal)에서는 대략 4.6%정도의 취득세가 발생하게 됩니다. 보통 상업용 부동산이나 오피스 등에 투자를 할 경우 10% 정도의 부대 비용이 발생하는데 그중 절반은 취득세가 되는 셈입니다. 

 

이런 경우는 더 이상 해당 부동산 통해서 하던 사업을 유지하지 않겠다는 결정을 내린 경우입니다. 

 

다만 기존 소유주가 유동자금을 확보하기 위해서 매각한 경우라면 매각 후 다시 임차하는 세일즈 앤 리스백이나 책임임대차(Master lease) 형식으로 사용 권한을 유지하기도 합니다. 

 

최근 상장되고 있는 리츠 중에는 롯데리츠나 SK리츠, 모두투어리츠 등이 이런 방식을 사용하고 있다고 할 수 있습니다. 

 

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Share deal(지분 거래)이란?

 

지분 거래(Share deal)의 대상은 소유권이 아니라 운영권이나 수익권에 있습니다. 

 

최근의 실제 예를 들면 골프장이 경영이 어려워졌을 때 골프장 자체를 매수한 것이 아니라 골프장의 주식을 비교적 싼 값에 인수를 한 후 경영을 정상화한 후 팔아서 차익을 얻는 사례가 많이 있었습니다. 

 

지분 거래(Share deal)의 장점은 Asset deal(자산 거래)에서 발생하는 취득세가 발생하지 않는다는 점입니다. 투자를 하는 입장에서는 포지션을 잘 취한다면 세금은 면제받고 부동산의 핵심인 수익권에만 투자를 할 수 있는 기회를 포착하는 셈입니다. 

 

국내 상장 리츠 중에는 이지스밸류플러스리츠의 서울 태평로 빌딩과 더피나클(강남) 등이 Share deal 구조로 투자가 이루어졌습니다. 

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리츠 Share deal(지분 거래) 사례

 

[단독] '강남 최고가 오피스', 외국인 세금 사각지대 논란-프린트화면

 

리츠나 부동산 펀드를 통해 Share deal(지분 거래) 형식으로 투자를 하게 되면 원래 부동산을 취득할 때 내어야 할 취득세의 부담 없이 투자를 할 수 있기 때문에 실질 매입 단가가 낮아지는 장점이 있습니다. 

 

2017년 홍콩계 사모펀드인 퍼시픽얼라이언스(PAG)이 더 피나클 강남에 Share deal(지분 거래) 방식으로 투자를 했습니다. 당시 3.3m² 당 2300만 원으로 이지스펀드를 통해 매입을 했던 것입니다.

 

이것을 2020년에는 메이플트리(Mapletree)라는 싱가포르계 부동산투자사에서 수익증권을 매수하기로 했습니다. 이때 메이플트리가 써낸 가격은 3400만 원 정도라고 합니다.

 

만약 메이플트리가 자산 거래(Asset deal) 방식으로 부동산을 취득했다면 4.6%정도의 취득세가 발생했겠지만 수익증권의 주인만 바뀌는 것이기 때문에 약 211억 정도의 취득세를 내지 않아도 되는 것입니다. 뭔가 외국계 회사가 세금 이득을 봤다고 하니 그렇게 기분이 좋지 않네요.

 

리츠나 펀드 등으로 간접 투자를 하더라도 실질적으로 지배권을 획득하는 상황에서는 2.2%의 취득세가 발생합니다. 이 거래에서도 실질적 지배권이 넘어가니 적어도 2.2%의 취득세를 내어야 한다는 지적이 있습니다. 

 

최근까지 JP모건, 모건스탠리, 블래스톤 등의 외국계 회사들이 수익증권 양도의 방식으로 세금을 우회하는 혜택을 받는 경우가 많았습니다. 

 

이후 사모 부동산펀드에 대한 규제가 강화될 가능성이 높기 때문에 외국계 회사들이 서로 넘겨왔던 세금 문제가 일반 투자자들이 투자했을 때 터질 가능성 역시 존재하니 투자를 결정한다면 신중할 필요가 있을 것 같습니다. 

 

 

 

 

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