리츠(Riets)와 주식, 채권의 상관계수 | 어떤 관계를 가지고 있을까? | 포트폴리오 다각화

한국의 리츠 시장은 매우 성장이 더딘 편입니다. 일찍이 리츠라는 제도를 시작한 미국은 물론 일본 등 다른 나라에 비해서도 아직 규모가 매우 작습니다. 하지만 최근 몇 년 동안 주식 시장에 상장하는 리츠들이 늘어나고 있고 자산이 1조 이상인 리츠도 두 자릿수를 바라보고 있습니다(작성 시점을 기준으로 9개).

 

리츠의 주요 투자 대상이 부동산인 만큼 일반적인 주식과는 다른 성격을 가지고 있는 것은 분명합니다. 하지만 주식처럼 주식 시장에 상장되어 있는 만큼 일반 부동산과 다른 성격도 가지고 있습니다. 

 

투자 대상을 다각화해서 안정성을 높이고 싶은 경우 리츠는 어떻게 접근을 하면 좋을까요? 여기서는 리츠와 주식 그리고 채권의 상관 관계에 대해서 고찰해 보겠습니다. 

 

 

목차

경제 상황에 따른 주식과 채권의 움직임

경제 상황에 따른 리츠의 움직임

리츠, 주식, 채권의 상관계수 

 

 

 

리츠와 다른 자산들의 상관관계를 확인하기 전에 주식과 채권이 경기에 따라서 어떻게 움직이는지 확인해보는 것이 이해에 도움이 될 것 같습니다 .

 

 

경제 상황에 따른 주식과 채권의 움직임

 

주식과 채권은 전통적으로 서로 다른 움직임을 보이는 자산으로 알려져 있습니다. 포트폴리오를 다각화해서 안정성을 높이고자 할 때 가장 먼저 고려되는 조합이기도 합니다. 

 

일반적으로 경기에 따라서 주식과 채권은 아래와 같은 움직임을 보여줍니다. 

 

	주식	채권
경기가 좋을 때	주가 상승↑	채권 가격 하락↓
경기가 나쁠 때	주가 하락↓	채권 가격 상승↑

 

경기가 좋을 때 주가가 상승하고 채권 가격이 하락하는 이유는?

 

경기가 좋을 때는 일반적으로 인플레이션(물가 상승)의 리스크가 높아집니다. 따라서 중앙은행에서는 금리를 높입니다. 

 

중앙은행이 금리를 높이게 되면 시장 전체의 이자율이 높아지기 때문에 채권의 가격이 떨어집니다. 

 

 

경기가 나쁠 때 주가가 하락하고 채권 가격이 상승하는 이유는?

 

반대로 경기가 나쁜 경우에는 디플레이션(물가 하락)의 리스크가 높아집니다. 따라서 중앙은행에서는 금리를 낮춥니다. 

 

중앙은행이 금리를 낮추게 되면 시장 전체의 이자율이 낮아지기 때문에 채권의 가격이 높아집니다. 

 

 

언제나 주식과 채권이 반대로 움직이는 것은 아니다?

 

위에서 언급한 경제 상황과 주식, 채권의 관계는 일반적 혹은 전반적인 흐름을 표현한 것으로 언제나 동일한 움직임을 보이는 것은 아닙니다. 

 

예를 들면 코로나19 피해를 입은 후 경기가 회복되면서 일부 업종에서는 주식과 채권의 상관관계가 마이너스에서 플러스로 바뀌기도 했습니다. 

 

특히 기술, 임의소비재, 통신 서비스 등이 채권과 가장 유사한 움직임을 보이기도 했습니다. 

 

 

 

경제 상황에 따른 리츠의 움직임

 

 

리츠가 (주식 + 채권) ÷ 2라고? 

 

이제 경제상황에 따라서 리츠가 어떤 식으로 움직이는지 살펴보겠습니다. 이해를 돕기 위해서 조금 비유를 해보자면 리츠의 움직임은 주식과 채권을 더한 후 2로 나눈 것 같은 움직임을 보입니다. 

 

	리츠
경기가 좋을 때	임대 수입 상승↑ 금리 상승으로 투자 가치 하락↓
경기가 나쁠 때	임대 수입 하락↓ 금리 상승으로투자 가치 상승↑

 

경기가 좋으면 일반적으로 임대 수요도 증가하고 경기가 좋지 않으면 임대 수요가 하락하는 것은 쉽게 예상할 수 있지만 금리 상승에 따라서 리츠의 투자 가치가 상승하고 하락하는 것은 조금 이해가 어려우실 수도 있을 것 같습니다.

 

예를 들어서 설명을 해보면 시중 금리가 2% 정도여서 3%대의 리츠 배당금으로 만족을 하고 있었던 투자자가 금리가 3%가 되면 리츠에 투자할 필요 없이 안전한 은행에 저금하거나 더 이율이 높은 곳에 투자를 하고 싶어 지기 때문에 투자 가치가 떨어지는 것입니다. 

 

 

언제나 리츠가 주식과 다른 움직임을 보이는 것은 아니다? 

 

한때는 리츠(Riets)와 주식의 관련성이 매우 낮다고 생각했던 때도 있습니다. 하지만 미국 시장의 예를 보면 꼭 그런 것 같지는 않습니다. 

 

2008년 경기 침체에 접어들자 주식과 리츠의 상관관계가 크게 바뀌었습니다. 2012년까지 지난 10년간 상관관계가 2배로 증가했다고 할 정도입니다. 

 

리츠는 주식과 마찬가지로 지분 투자의 형태로 투자가 이루어지기 때문에 가격 하락의 위험이 항상 존재합니다.

 

일반적으로 주식에 비해서 변동성이 낮은 것은 분명합니다. 하지만 전통적인 부동산 투자와 비교한다면 변동성이 훨씬 클 수 있습니다. 

 

 

리츠 주식, 채권의 상관계수

 

아래는 2011년~2021년 미국의 리츠, 주식, 채권의 상관계수를 나타내고 있습니다. 

 

숫자가 클수록 상관관계가 높고 숫자가 낮을수록 상관관계가 낮습니다. 괄호()는 마이너스 상관관계를 의미합니다. 

 

	채권(투자 적격 등급)	리츠	주식(S&P500)
채권(투자 적격 등급)	1.00
리츠	0.39	1.00
주식(S&P500)	(0.02)	0.68	1.00

 

리츠와 주식의 상관계수는 0.68 정도로 중간 정도의 상관관계에 있습니다. 0.7부터는 높은 상관관계로 분류되기 때문에 꽤 높은 상관관계에 가깝다고 볼 수 있네요. 

 

리츠와 채권의 상관계수는 0.39 정도로 역시 중간 정도의 상관관계에 있습니다. 리츠는 굳이 따지자면 주식과 조금 더 가까운 관계에 있다고 볼 수 있습니다. 

 

주식과 채권은 상관관계가 매우 낮다고 나와 있습니다. 마이너스이니 반대로 움직이는 성향은 있기는 하지만 상관계수 수치가 0.02로 거의 상관이 없다고 볼 수 있을 정도의 수치네요. 

 

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전통적으로 리츠, 주식 채권은 서로 다른 성향을 가지고 있어서 분산투자의 옵션으로 분류되는 경우가 많았습니다. 여전히 이 믿음은 어느 정도 유효하지만 특히 경기가 좋지 않을 때는 대부분의 투자 자산의 움직임이 비슷해지는 경우가 많다는 것을 확인했습니다. 

 

 

 

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