리츠 투자 후기 | 신한알파리츠 Feat. 유상증자

개인적으로 배당금을 받을 수 있는 투자 대상을 매우 좋아합니다. 이성적으로는 오히려 성장 잠재성이 풍부한 성장주들의 수익률이 훨씬 클 수 있다는 것을 알고 있지만 일정 시기에 꼬박꼬박 들어오는 배당금의 매력에는 끌리지 않을 수가 없네요.

 

배당주 투자를 고려한다면 리츠 투자는 꼭 고려해볼 만한 대상이라고 생각합니다. 여기서는 제가 비교적 초기부터 투자를 시작했던 신한알파리츠에 투자한 후기를 공유합니다.

 

 

목차

신한알파리츠 최초 매수 시기와 매수 이유

주가 수익률

신한알파리츠 증자 추가 매수를 결정한 이유

신한알파리츠 투자의 리스크

신한알파리츠 투자의 장점

 

 

 

 

 

신한알파리츠 최초 매수 시기와 매수 이유

 

 

 

신한알파리츠 최초 매수 시기

 

제가 신한알파리츠를 처음 매수한 날은 2018년 9월 27일입니다. 신한알파리츠가 2018년 7월 정도에 상장되었으니 비교적 빨리 투자한 편이긴 하지만 그때는 리츠에 대해서 잘 알지 못하던 때라 투자 규모가 그렇게 크지는 않았습니다.

 

당시 한 주당 5798원이었으니 지금에 비하면 저렴하게 구입한 셈이 되었습니다.

 

 

신한알파리츠에 투자를 결정한 이유

 

당시에는 약간은 실험적인 투자였기 때문에 그렇게 이성적인 결정은 아니었던 것 같습니다. 다만 한국의 리츠 규모가 크지 않아서 성장 가능성이 높다는 부분과 내가 평생 소유하기 어려운 대규모 오피스 건물에 투자를 할 수 있다는 점이 매력적이었던 것 같습니다.

 

크래프톤타워, 출처:신한알파리츠

 

 

 

주가 수익률

 

아주 적극적으로 모아 왔던 것은 아니지만 이후에도 생각이 날 때 가끔 신한알파리츠의 주식을 매수했고 증자 결정 시는 많이 매수할 예정이었는데 1주당 가격이 5792원 정도이니 초기에 매수한 이후에는 크게 많이 매수하지는 못했네요.

 

오히려 신한알파리츠 투자 후 다른 리츠에도 관심을 가지게 되었고 2020년 즈음 코로나19로 주가 시장 전체가 크게 침체했을 때 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등에 투자를 했었는데 거기에서 얻은 수익률이 훨씬 높습니다.

 

이렇게 많이 오를 줄 알았다면 훨씬 많이 투자를 했을텐데... 아쉽게 생각을 하고 있습니다. 후회는 언제나 늦은 법 다음 기회를 위해서 열심히 조사하고 준비하는 것이 할 수 있는 유일한 일일 것 같네요(역시 성장 가능성이 큰 것을 미리 알아보는 것보다 이미 일정 수준 이상의 성과와 가치를 가진 기업이 일시적인 이슈로 할인이 된 것을 확인하는 것이 더 쉬운 것 같습니다).

 

작성을 하는 시점에서 신한알파리츠의 수익률은 31.30%이고 배당금도 꾸준히 받아왔으니 현재 상황으로는 실패한 투자는 아닌 것 같습니다.

 

 

 

신한알파리츠 유상 증자 매수 이유

 

신한알파리츠가 벌써 3번째가 되는 증자를 결정했습니다. 한동안 신한알파리츠 투자를 하지 않고 있었는데 이번에 추가 투자를 결정했습니다.

 

※ 제가 투자한 이유들은 지극히 개인적인 판단이니 참고만 하시고 투자의 결정은 신중히 해주세요.

 

이윤 재투자를 통한 복리 획득 시도(개인적 이유)

 

우선 이건 정말 개인적인 이유인데 개인적으로 현재 주가 상승과 배당금을 합쳐보니 대략 증자 매수에 필요한 금액과 거의 비슷했습니다. 어떻게 보면 신한알파리츠를 통해 본 이익을 신한알파리츠에 재투자해서 복리를 얻으려는 것이죠. 물론 실현하지 않은 이익이 포함되어 있기 때문에 조금 어폐가 있습니다.

 

 

신한알파리츠의 성장 가능성이 있다고 판단

 

신한알파리츠는 가장 주목받고 있는 리츠 중 하나입니다. 덕분에 주가가 계속 상승해 왔었고 개인적으로는 이후로도 상승 여력이 충분하다고 판단하고 있습니다.

 

다만 현재의 주가는 개인적으로 이미 어느 정도 고평가 구간에 들어가 있다고 생각하고 있습니다. 만약 단기적으로 투자를 해서 차익을 얻고 싶으시다면 이런 부분을 충분히 고려할 필요가 있다고 생각합니다.

 

자산	1,888,540,151,591
부채	1,553,888,507,901
자본(순자산)	334,651,643,690

 

시가총액은 작성시점을 기준으로 약 3977억 원입니다. 순자산인 3346.5억 원과 비교하면 이미 꽤 고평가 구간에 들어가 있다고 판단할 수 있습니다.

 

다만 이후 지속적인 임대료 수익을 통해서 부채를 줄이고 부동산 가치 역시 상승한다면 장기적으로는 신한알파리츠 전체의 가치 역시 상승할 것이라는 것이 제 판단입니다(제가 언제나 바른 판단만 하는 것은 아닙니다).

 

또한 신한알파리츠가 비교적 적극적인 활동을 보여주고 있는 점과 배당금을 지속적으로 높여왔던 부분을 개인적으로는 높게 평가하고 있습니다.

 

 

신한알파리츠 투자의 리스크

 

 

고평가 구간

 

이미 언급한 것처럼 주가는 약간 고평가 구간에 들어가 있습니다. 따라서 특히 단기 투자를 고려하실 경우 변동성에 영향을 받을 가능성이 큽니다.

 

 

코로나19구 이후 재택근무 확대의 리스크

 

코로나를 통해서 많은 기업들이 재택근무가 가능하다는 것을 확인했습니다. 일단 한 번 가능하다는 것을 확인한 이상 특별한 필요성이 있지 않은 이상 재택근무를 지속할 기업들이 늘어날 가능성이 큽니다.

 

일부 부동산의 주요 임차인의 경우 IT 회사가 많이 포함되어 있습니다. IT 업계는 재택근무에 가장 유리한 업종 중 하나이기 때문에 이후 동향을 확인할 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

공실률 리스크

 

신한알파리츠가 꾸준히 좋은 평가를 받은 이유는 공실률이 적었기 때문입니다. 자산이 늘어나며 공실률 리스크가 늘어나게 되었습니다. 특히 최근 매수한 와이즈 타워의 경우 임대율이 90%로 다른 자산에 비해서 낮은 편입니다.

 

 

높은 부채 비율

 

부채비율이 무려 82.2% 정도로 높은 편입니다. 비교적 이력이 짧은 리츠로서 적극적인 성장기에 있기 때문이라고 볼 수도 있지만 리스크는 리스크입니다.

 

자산운용사(AMC)의 경우 자산 규모가 클수록 매매 규모가 크고 잦을수록 이익을 보는 구조를 가지고 있기 때문에 주의해서 볼 필요가 있습니다.

 

 

 

신한알파리츠의 장점

 

 

 

낮은 공실률

 

2021년 임대율

자산명	임대율
판교 크래프톤 타워	98%
용산 더프라임타워	98%
남대문로 대일빌딩	100%
트윈시티 남산 오피스빌딩	100%
신한L타워	100%
삼성화재 역삼빌딩	100%
와이즈타워	90%

 

 

 

우량한 임차인

 

신한알파리츠는 우량 임차인들을 많이 보유하고 있습니다.

 

2021년 임차인

자산명	주요 임차인
판교 크래프톤 타워	크래프톤, 네이버 등
용산 더프라임타워	신한라이프, 유베이스 등
남대문로 대일빌딩	신한DS, 루이비통코리아 등
트윈시티 남산 오피스빌딩	CJ올리브네트웍스, 패스트파이브 등
신한L타워	신한라이프, 서울외국환중개 등
삼성화재 역삼빌딩	삼성화재 등
와이즈타워	한국일보, 신한은행 등

 

 

꾸준한 주가 상승과 배당금 상승

 

신한알파리츠는 가장 주목받고 있는 리츠 중 하나입니다. 이미 꾸준한 주가 상승과 배당금 상승을 보여주었기 때문에 더 신뢰받고 있다고 할 수 있습니다(물론 과거 기록이 미래를 보장해주지는 않습니다).

 

개인적으로는 장기적으로는 부채를 줄이고 자산 가격이 꾸준히 상승해서 주가가 상승할 여력이 있다고 보고 있습니다(아쉽지만 모든 것이 제 예상대로 되지는 않는다는 점 참고해주세요).

 

 

 

리츠 산업 자체의 성장 가능성

 

한국의 리츠 산업 규모는 미국이나 일본 등 다른 나라에 비하면 경제규모에서 차지하는 비율이 낮습니다. 이후 지속적으로 성장할 가능성이 크기 때문에 리츠라는 섹터 차제가 주목할 가치가 있다고 보고 있습니다.

 

물론 리츠 중에는 성장할 수 있는 리츠와 그렇지 않은 리츠가 존재하기 때문에 옥석을 가릴 필요는 분명히 존재합니다. 개인적으로는 신한알파리츠는 꾸준히 성장할 가능성이 크다고 보고 있는데 어떻게 생각하시나요?

 

 

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이상으로 신한알파리츠에 투자를 한 후기와 유상증자 참여 이유에 대한 의견을 공유했습니다. 제 의견일 뿐이니 투자 전에는 충분히 자료를 더 확인하시고 숙고 후 투자를 하시길 권해드립니다.

 

 

※ 주식의 매수・매도를 추천하는 글이 아닙니다. 투자의 책임은 투자자에게 있습니다. 이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다.

※ 주식 투자에 있어서 적절한 정보를 확인하는 것은 중요한 부분입니다. 개인적으로 접근할 수 있는 정보에 한계가 있다면 최대한 검색을 활용하시거나 다양한 서비스를 이용하실 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

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