LTV, DTI, DSR 뜻과 활용 방법

LTV, DTI, DSR 같은 용어들은 평소에 많이 듣지는 못하지만 집을 알아보실 경우 자주 듣을 수 있는 단어입니다. 세 용어 모두 대출과 관련된 용어이기 때문입니다.

즉 LTV, DTI, DSR 등이 적절하게 나와야 대출을 더 많이 받을 수 있습니다. 이 세 가지 지표는 각각 다음 대상을 기준으로 산정이 됩니다.

당연한 이야기이지만 담보가 되는 부동산 가격이나 대출자의 연소득이 클수록 대출을 할 수 있는 금액도 커지게 됩니다.

세 지표의 계산 방법을 정리해보면 아래와 같습니다.

지표	계산 방법
LTV	LTV =(대출 가능 금액 ÷ 부동산 담보 가격) x 100
LTV	LTV ={ (대출 금액 + 선순위채권 + 각종 보증금) ÷ 부동산 담보 가격} x 100
DTI	DTI = {(주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) ÷ 연간 소득} x 100
DSR	DSR ={(주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액) ÷ 연간 소득} x 100

아래에서 LTV, DTI, DSR의 용어에 대해서 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

LTV

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 담보 인정 비율 혹은 담보 대출 비율을 의미합니다. 즉, 담보가 되는 부동산 가치 중 몇 %를 인정 받아서 대출받을 수 있는지 알 수 있는 수치입니다.

예를 들어 인정된 부동산의 가격이 10억 원이고 LTV가 50%라면 5억이 대출 한도가 됩니다.

만약 10억원 중 임차보증금으로 2억이 설정되어 있다면 남은 금액의 50%인 4억원이 대출 한도가 됩니다.

LTV를 구할 때 부동산의 가치는 금융위원회에서 인정한 아래와 같은 지표들이 활용되는 데 특히 KB 부동산 시세가 많이 활용됩니다.

・국세청 기준시가

・한국 감정원 시세

LTV =(대출 가능 금액 ÷ 부동산 담보 가격) x 100

LTV ={ (대출 금액 + 선순위채권 + 각종 보증금) ÷ 부동산 담보 가격} x 100

※ 선순위채권은 이미 이전에 부동산을 담보로 대출을 받은 금액을 의미합니다.

※ 임차 보증금 등은 전월세 보증금, 소액보증금, 최우선 변제금액 등을 의미합니다.

대출을 통해서 주거용 부동산을 사거나 투자를 할 경우는 가능한 유리한 LTV를 받을 수 있는지 확인해서 투자수익률을 높일 수 있습니다.

예를 들어서 지역에 따라서 아래와 같은 LTV가 설정되어 있습니다.

※ 참고로 개인간의 대출을 중계하는 P2P 플렛폼을 이용할 때도 LTV 수치를 활용할 수 있습니다. P2P 대출에서는 LTV가 낮을 수록 빌려준 금액을 돌려받을 수 있는 가능성이 크기 때문에 가능한 LTV가 낮은 대출 대상을 찾을 필요가 있습니다.

DTI는 Debt To Income Ratio의 약자로 총부채 상환 비율로 번역됩니다.

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율로 번역됩니다.

이렇게 보면 비슷한 것 같아서 헛갈리지만 포인트는 기존 대출을 어떻게 다루느냐 하는 부분입니다.

기존 대출의 이자만을 계산에 포함시킬 경우는 DTI를 사용합니다.

기존 대출의 이자뿐만이 아니라 원금 상환도 포함시킬 경우 DSR을 사용합니다.

당연히 원금까지 포함하는 경우가 금액이 커지기 때문에 DSR이 더 엄격한 심사 기준이라고 할 수 있습니다.

지표	계산방법
DTI	DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) ÷ 연간 소득
DSR	DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액) ÷ 연간 소득

※ 연간 소득은 총 2년치를 확인합니다.

※ 소득 증빙을 제출하지 못할 경우는 인정 소득과 신고 소득을 각 95%, 50% 반영합니다.

예)